為加快推動(dòng)“三舊”改造工作，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，近日廣東省人民政府頒布《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導意見(jiàn)》）?，F就《指導意見(jiàn)》有關(guān)內容解讀如下：

　　一、制定背景

　　全面促進(jìn)資源節約集約利用，功在當代、利在千秋。2009年以來(lái)，按照部省合作共建節約集約用地示范省的部署，我省在全國率先開(kāi)展“三舊”改造工作，在盤(pán)活存量土地資源、保障經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展方面發(fā)揮了積極作用，為國家建立城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)制度提供了“廣東經(jīng)驗”，但也存在推進(jìn)機制不完善、政策體系不健全、未形成強大合力等問(wèn)題，制約了“三舊”改造實(shí)施效率。當前，我省正處于大力推進(jìn)粵港澳大灣區建設、促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，對土地資源保障的效率、結構和質(zhì)量都提出了新的更高要求。在新增建設用地資源持續縮減的形勢下，必須全面推動(dòng)土地供給側結構性改革，推動(dòng)“三舊”改造取得突破性進(jìn)展，提高存量建設用地利用效率，優(yōu)化土地利用結構，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級，提升城市建設水平，使城市更加宜業(yè)宜居宜游，讓人民群眾有更多幸福感和獲得感。

　　二、制定依據

　　1.《國土資源部關(guān)于廣東省深入推進(jìn)節約集約用地示范省建設工作方案的批復》（國土資函〔2013〕371號）

　　2.《國土資源部關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的指導意見(jiàn)（試行）>的通知》（國土資發(fā)〔2016〕147號）

　　3.《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號）

　　4.《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）

　　三、制定原則

　　《指導意見(jiàn)》的制定堅持以下原則：一是堅持以人民為中心的原則，加大政府讓利惠民力度，維護土地權利人和市場(chǎng)主體合法權益，滿(mǎn)足人民群眾對美好生活的向往。二是堅持以目標為引領(lǐng)的原則，以促進(jìn)城鄉融合發(fā)展和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展為根本目標，建立政府引導、市場(chǎng)運作、規劃統籌、政策支撐、法治保障的“三舊”改造工作新格局。三是堅持以問(wèn)題為導向的原則，構建開(kāi)放型、綜合性、多元化的政策體系，形成工作合力。四是堅持優(yōu)化國土空間格局的原則，全面優(yōu)化生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間以及社會(huì )治理空間。

　　四、主要內容

　　《指導意見(jiàn)》聚焦當前各地反映的“三舊”改造入庫門(mén)檻高、規劃調整難、稅費負擔重、土地征拆難等重點(diǎn)難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題，堅持問(wèn)題導向和系統思維，提出19條針對性的改革措施，可概括為“兩創(chuàng )新三支持四強化”。

　　（一）“兩創(chuàng )新”

　　1.創(chuàng )新規劃管理制度。一是與現行規劃制度充分銜接，允許編制“三舊”改造單元規劃作為項目實(shí)施依據，推動(dòng)解決修改控制性詳細規劃程序復雜、耗時(shí)長(cháng)的問(wèn)題。二是優(yōu)化建設用地規模調節機制，適當放寬規劃修改門(mén)檻，推動(dòng)解決部分用地因不符合規劃而無(wú)法實(shí)施改造的問(wèn)題。

　　2.創(chuàng )新審查報批機制。一是優(yōu)化標圖建庫審查要求，適當降低改造地塊入庫要求，加大對教育、醫療、養老、體育等公益性項目的支持力度，擴大“三舊”改造政策受惠面。二是簡(jiǎn)化用地報批手續，優(yōu)化微改造項目涉及規劃、用地、建設、消防、商事登記等行政審批手續辦理流程，提高審批效率。三是推行區域評估制度，進(jìn)一步縮減單個(gè)改造項目辦理壓覆重要礦產(chǎn)資源、節能、環(huán)境影響、地質(zhì)災害危險性、地震安全性等相關(guān)評估所需時(shí)間。

　　（二）“三支持”

　　1.支持整體連片改造。一是允許通過(guò)政府補助、異地安置、容積率異地補償等方式進(jìn)行區域平衡，推動(dòng)解決舊城鎮、舊村莊改造項目拆遷成本高、利益難平衡的問(wèn)題。二是允許通過(guò)搭配改造、混合改造、置換改造等多種方式，實(shí)現地塊規則化和地塊合并，促進(jìn)改造成本與收益平衡。三是要求合理安排一定比例用地，用于基礎設施、市政設施、公益事業(yè)等公共設施建設，并加強歷史文化保護，實(shí)現經(jīng)濟、社會(huì )、文化及生態(tài)等綜合效益。

　　2.支持降低用地成本。一是鑒于在一些改造項目中改造主體承擔了原來(lái)應由政府承擔的補償安置、土地平整等工作，改造后還向政府無(wú)償移交公益性用地或物業(yè)，按照從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則，允許在改造主體繳納的地價(jià)款中扣除前期投入成本和公益貢獻。二是在保障政府收益不受損的前提下，允許以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價(jià)款，豐富地價(jià)實(shí)現形式，減少利益分配爭議，調動(dòng)市場(chǎng)主體的積極性。三是對創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)載體根據土地權利受限情況實(shí)行差別化地價(jià)，降低其用地成本，支持科技創(chuàng )新和實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展。

　　3.支持優(yōu)化利益分配。一是加大財政獎補力度。在市縣政府實(shí)行財政獎補的基礎上，省統籌整合使用相關(guān)財政資金，實(shí)行土地增值稅補助政策，切實(shí)加大對市縣的支持力度，推動(dòng)解決“工改工”項目及公益性改造項目收益率低甚至沒(méi)有收益的問(wèn)題。二是降低改造項目稅收負擔。對經(jīng)政府確認由市場(chǎng)主體承擔拆遷工作的單一主體歸宗改造項目，定性為政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓行為，可享受同等稅收待遇，進(jìn)一步平衡“三舊”用地與新增用地的使用成本，吸引更多市場(chǎng)主體參與。

　　（三）“四強化”

　　1.強化倒逼促改措施。借鑒浙江、上海等地經(jīng)驗，要求各地對項目用地效率進(jìn)行分等定級，實(shí)行差別化的資源要素配置，提高低效用地項目的運營(yíng)成本，倒逼用地主體實(shí)施改造或退還土地。

　　2.強化行政司法保障。對“三舊”改造涉及搬遷矛盾糾紛進(jìn)行區分處理，其中，符合《土地管理法》及其實(shí)施條例、《國有土地上房屋征收與補償條例》調整范圍的，仍按照上述規定處理；法律法規沒(méi)有規定的，可積極探索政府裁決，對政府裁決不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。利用行政和司法強制力，妥善解決“三舊”改造搬遷矛盾糾紛，加快項目實(shí)施，保障原權利人合法利益。

　　3.強化項目實(shí)施監管。一是實(shí)行項目協(xié)議監管和多部門(mén)聯(lián)合監管機制，加強企業(yè)信用管理等措施，督促改造主體履行義務(wù)，依規依約實(shí)施改造。二是發(fā)揮政府補位作用，允許符合條件的市場(chǎng)主體主導項目轉為政府主導項目，結合政府和市場(chǎng)兩方面優(yōu)勢，提高項目推進(jìn)效率，有效避免項目爛尾。三是實(shí)行改造信息全流程公開(kāi)，穩定改造主體的預期，并引入社會(huì )監督力量，促進(jìn)“三舊”改造工作規范實(shí)施。

　　4.強化協(xié)同推進(jìn)合力。一是強化地方政府的主體責任，主要負責人親自抓，建立完善由政府牽頭的“三舊”改造工作協(xié)調機制和容錯糾錯機制。對涉及違法違規行為的“三舊”用地，加強多部門(mén)聯(lián)合執法，倒逼土地占用人實(shí)施改造。二是強化協(xié)同推進(jìn)合力。明確各相關(guān)部門(mén)職責分工，要求各司其職、各負其責，合力推進(jìn)“三舊”改造工作。允許各地結合本地機構設置情況確定“三舊”改造各項工作的承擔單位。

　　五、文件實(shí)施

　　本文件自2019年9月30日起施行，有效期5年。省自然資源廳已同步制定《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造工作三年行動(dòng)方案（2019-2021年）》，作為本《指導意見(jiàn)》的配套實(shí)施文件。