訪(fǎng)談圖解：深入推進(jìn)“三舊”改造

15:00    主持人

各位網(wǎng)友大家好！“政府工作話(huà)你知”又和大家見(jiàn)面了?！蛾P(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》）于4月初正式出臺，本期訪(fǎng)談中，省國土資源廳副廳長(cháng)楊林安將為大家詳細解讀相關(guān)內容。下面，大家先跟我們的鏡頭一起去了解一下我省目前“三舊”改造的情況吧。

15:02    主持人

截至目前，全省共實(shí)施“三舊”改造64萬(wàn)畝，完成改造36萬(wàn)畝，改造投資共1.27萬(wàn)億元，節約土地16.8萬(wàn)畝，節地率達到46.57%，改造后的綜合效益十分明顯。

深圳龍崗區天安崗頭村“三舊”改造項目（改造前照片） 

深圳龍崗區天安崗頭村“三舊”改造項目（改造后照片）

佛山市順德區倫教香云紗二期三舊改造項目（改造前照片） 

佛山市順德區倫教香云紗二期三舊改造項目（改造后照片）

15:04    主持人

下面請楊林安副廳長(cháng)給我們具體談?wù)勏嚓P(guān)工作吧。

15:06    主持人

楊廳長(cháng)，您好。

15:08    楊林安

主持人好，各位網(wǎng)友好，很高興又能在省政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站與大家見(jiàn)面，感謝大家對我省“三舊”改造工作的關(guān)注。

現場(chǎng)照片

15:10    主持人

這次制定《實(shí)施意見(jiàn)》的主要目的是什么？

15:12    楊林安

隨著(zhù)“三舊”改造工作進(jìn)入攻堅期，審批難、拆遷難、成本高等問(wèn)題也日益凸顯。為有效解決上述問(wèn)題，構建更加優(yōu)化、更加完備的政策體系，推動(dòng)“三舊”改造工作再上新臺階，去年我廳啟動(dòng)了《實(shí)施意見(jiàn)》的起草工作，主要目的包括：一是深化細化有關(guān)政策規定。對粵府〔2016〕96號文和國土資發(fā)〔2016〕147號文個(gè)別政策規定予以深化、細化，以便其落地實(shí)施。二是全面推進(jìn)簡(jiǎn)政放權。在現有簡(jiǎn)政放權工作的基礎上，合理下放“三舊”改造標圖建庫審核事項，明確審核標準、程序、重點(diǎn)，實(shí)現省里“零審批”，再次提升審批效率。三是總結推廣基層創(chuàng )新經(jīng)驗?；鶎訉?shí)踐是省級政策不斷改革創(chuàng )新的動(dòng)力源泉。部分地市尤其是珠三角核心地區探索形成了一些好的經(jīng)驗做法，《實(shí)施意見(jiàn)》擇其要者向全省推廣實(shí)施，有效提升全省“三舊”改造工作水平。四是推動(dòng)解決突出制約難題。針對基層反映較為強烈、嚴重制約項目實(shí)施進(jìn)度的土地整合、征拆、返供等方面難題，《實(shí)施意見(jiàn)》立足相關(guān)法律法規、政策規定以及基層經(jīng)驗，嘗試提出破題解局的指導性意見(jiàn)，為各地下一步深化相關(guān)探索實(shí)踐提供指引。

資料圖片

15:14    主持人

《實(shí)施意見(jiàn)》主要有哪些政策創(chuàng )新？

15:16    楊林安

一是放寬了“三舊”用地入庫時(shí)間界限。二是創(chuàng )新了土地“返供”的供應方式。明確舊村莊改造用地可以“返供”給原農村集體經(jīng)濟組織或符合條件的市場(chǎng)主體，連片改造中多個(gè)權利主體通過(guò)房地產(chǎn)權益轉移形成單一主體后，可將土地直接供應給該單一主體。三是創(chuàng )新了拆遷矛盾糾紛的解決途徑。提出“先行政裁決、后行政復議或行政訴訟”的解決路徑，有效指導各地探索完善相關(guān)立法、妥善解決土地征拆難題、保障群眾合法土地權益。四是創(chuàng )新了無(wú)償移交公益性用地的具體形式。提出當城鄉規劃未安排公益用地或改造地塊面積較小時(shí)，允許靈活采取“交地”“交錢(qián)”“交房”等多種方式，落實(shí)公益性用地移交要求，確保上述政策有效落地。

15:18    主持人

《實(shí)施意見(jiàn)》在簡(jiǎn)政放權方面有哪些新舉措？

15:20    楊林安

一是將“三舊”改造標圖建庫程序由審核制改為備案制。對于擬納入“三舊”改造范圍的地塊，由地方“三舊”改造主管部門(mén)負責進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，調整后地塊數據庫每年一次性報省備案。省里不再承擔涉及“三舊”改造的具體審批事項，真正實(shí)現“零審批”。

二是明確了同步辦理土地征收和標圖建庫手續的具體程序。對于改造需求迫切、改造條件成熟的項目，可將土地征收和標圖建庫材料一并按程序上報，經(jīng)地級以上市“三舊”改造主管部門(mén)審核同意納入標圖建庫范圍后，再報當地市政府辦理征收手續，有效避免改造項目因等待入庫而耗費時(shí)間、延緩進(jìn)度的現象，切實(shí)加快項目實(shí)施。

三是梳理明確了“三舊”用地審批權限?！秾?shí)施意見(jiàn)》按照簡(jiǎn)政放權后的權限歸屬，全面梳理了“三舊”改造涉及土地征收、完善建設用地手續、改造方案等事項的審批權限，分時(shí)間段明確了完善土地征收手續的審查依據，指導各地更好開(kāi)展相關(guān)審批工作。四是明確了“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三地”）的報批要求。我省“三舊”改造政策允許在相關(guān)權利人同意的前提下，將改造項目周邊的“三地”一并納入改造范圍，直接供地給改造主體。為進(jìn)一步促進(jìn)地塊整合開(kāi)發(fā)，《實(shí)施意見(jiàn)》適當放寬了對“三地”的面積和比例限制，允許單塊面積超過(guò)3畝，累計面積超過(guò)項目主體地塊面積10%，但原則上不得超過(guò)20%。

15:22    主持人

哪些土地能夠納入“三舊”改造范圍？ 

15:24    楊林安

按照《實(shí)施意見(jiàn)》規定，2009年12月31日前已建設使用，地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上，符合土地利用總體規劃，經(jīng)第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀圖認定為建設用地，布局散亂、利用不充分、用途不合理、規劃確定改造的低效存量建設用地，可按規定納入“三舊”改造范圍。已認定為閑置土地的，不得申請納入改造范圍。對上蓋物占地比例不足30%、規劃用途為非建設用地、“二調”認定為非建設用地等特殊情形，《實(shí)施意見(jiàn)》也規定了特殊處理的方法。其中，對上蓋物占地比例不足30%的，經(jīng)原土地權利人自愿申請，可采取“部分改造、部分交儲”的處理方式。

15:26    主持人

實(shí)際中有的改造項目因部分用地不符合土地利用總體規劃而無(wú)法實(shí)施，《實(shí)施意見(jiàn)》對此有什么解決措施？

15:28    楊林安

首先，《實(shí)施意見(jiàn)》要求各地統籌安排新增與存量用地，在土地利用總體規劃數據庫中增加“三舊”改造圖層，與省“三舊”改造地塊數據庫保持一致，將具備改造條件、近期可能實(shí)施改造的“三舊”用地全部納入規劃范圍，充分保障建設用地規模。其次，對于連片改造中不符合土地利用總體規劃的零星土地，在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田的前提下，可按程序申請修改土地利用總體規劃。為了維護規劃的嚴肅性和權威性，這里的修改規劃僅限于單塊面積不超過(guò)3畝、累計面積不超過(guò)項目主體地塊的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，如果需要修改規劃的面積較大，應當通過(guò)其他方式解決（如在地方全面修編土地利用總體規劃時(shí)爭取納入規劃）。

15:30    主持人

不進(jìn)行拆除重建的項目能否通過(guò)“三舊”改造完善歷史用地手續？

15:32    楊林安

“三舊”改造遵循改造利用與完善手續相掛鉤的基本原則，不得將不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改造的土地按照“三舊”改造政策完善用地手續?！秾?shí)施意見(jiàn)》要求由我廳就具體改造標準、完善歷史用地手續制定具體實(shí)施辦法，目前我廳正在開(kāi)展相關(guān)研究，將盡快形成政策文稿征求各方意見(jiàn)。 

現場(chǎng)照片

15:34    主持人

如何理解“三舊”改造中的土地“返供”？

15:36    楊林安

在“三舊”改造中，除了由政府收購儲備后再次供地的必須以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓以外，其余“三舊”用地可以“返供”方式供地。例如，在舊村莊改造中，允許農村集體建設用地轉為國有建設用地后，直接出讓給農村集體經(jīng)濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經(jīng)濟組織與公開(kāi)選擇的市場(chǎng)主體成立的合作公司、或者農村集體經(jīng)濟組織與公開(kāi)選擇的合作主體約定作為開(kāi)發(fā)建設單位的一方。在連片改造中，改造范圍內的所有權利主體通過(guò)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營(yíng)、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權益轉移到單一主體后，可由該主體申請實(shí)施改造，在完成上蓋物拆除后再注銷(xiāo)原有不動(dòng)產(chǎn)權證，由國土資源主管部門(mén)直接與單一改造主體簽訂出讓合同。盡管采取了“返供”的形式，實(shí)質(zhì)上都含有公開(kāi)選擇供地對象的成分，如舊村莊改造是通過(guò)公開(kāi)方式選擇合作改造單位，連片改造中任何市場(chǎng)主體都可以介入，都可以與原權利人談判，最終形成的單一主體體現了所有權利人的共同意愿，因此可有效避免供地過(guò)程不透明、不公開(kāi)、暗箱操作等問(wèn)題。

15:38    主持人

“三舊”改造項目的改造主體如何確定？通過(guò)流轉方式獲得集體建設用地使用權的用地單位或個(gè)人能否進(jìn)行“三舊”改造？

15:40    楊林安

為拓寬改造項目融資渠道，彌補政府主導實(shí)施改造的不足，我省“三舊”改造政策鼓勵各類(lèi)主體以多種形式參與改造。包括土地所有權人、使用權人、承租人、受讓人、實(shí)際使用人、流轉的受讓人或承租人等多種情形，具體屬于那種情形要根據項目實(shí)際情況確定，《實(shí)施意見(jiàn)》第六條列舉了幾種常見(jiàn)的情形，可供參考。由于這些主體原來(lái)享受的土地權利存在差異，在“實(shí)施改造權”上也存在先后之分。一般來(lái)說(shuō)，農村集體經(jīng)濟組織同意放棄改造權利的，才能由實(shí)際用地單位改造；農村集體經(jīng)濟組織和用地單位都放棄改造權利的，才能由政府組織實(shí)施改造。

現場(chǎng)照片

15:42    主持人

“三舊”用地出讓前是否必須進(jìn)行地價(jià)評估？《實(shí)施意見(jiàn)》出臺之前，各地均已制定地價(jià)計收政策，如何進(jìn)行銜接？

15:44    楊林安

結合國家有關(guān)文件要求，粵府〔2016〕96號及《實(shí)施意見(jiàn)》對上述問(wèn)題進(jìn)行了規范，要求“三舊”用地出讓必須履行地價(jià)評估、集體決策、結果公示程序，根據市場(chǎng)價(jià)格綜合確定出讓底價(jià)?？紤]到“三舊”改造項目往往周期較長(cháng)，有的項目已開(kāi)展前期工作，按原有地價(jià)政策核算了改造成本，尚未辦理供地手續，為做好新舊政策銜接，避免對已啟動(dòng)項目造成太大沖擊，《實(shí)施意見(jiàn)》提出2017年3月14日之前（即96號文印發(fā)半年期）已批準改造方案的項目，可繼續按照96號文印發(fā)之前的政策辦理供地手續。

15:46    主持人

好，接下來(lái)，還有一些網(wǎng)友的問(wèn)題，請您解答。

15:48    楊林安

好的。

現場(chǎng)照片

15:50    #網(wǎng)友提問(wèn)# 

實(shí)際中產(chǎn)業(yè)類(lèi)改造項目收益率低，市場(chǎng)參與積極性不高，對于這類(lèi)項目有什么專(zhuān)門(mén)的支持措施？

15:52    楊林安

《實(shí)施意見(jiàn)》為響應國家和省大政方針政策，扶持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，《實(shí)施意見(jiàn)》將國家支持新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的“過(guò)渡期政策”引入“三舊”改造領(lǐng)域，即對于改造后用于新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的項目，允許適用5年過(guò)渡期政策，期間不需變更土地用途、權利主體和補繳出讓金。5年過(guò)渡期滿(mǎn)后，經(jīng)市縣人民政府批準，可按新用途辦理用地手續；若項目無(wú)法繼續經(jīng)營(yíng)，原用地單位可按原用途保留使用土地?！秾?shí)施意見(jiàn)》鼓勵各地對產(chǎn)業(yè)類(lèi)改造項目制定專(zhuān)項支持措施。

15:54    #網(wǎng)友提問(wèn)#

有的改造項目所在的控制性詳細規劃未安排公益用地，有的改造地塊本身面積較小，如何落實(shí)向政府無(wú)償移交公益性用地的要求？

15:56    楊林安

為促進(jìn)“三舊”改造成果共享，96號文規定，在舊城鎮、舊廠(chǎng)房改造中，自行改造的“工改商”項目必須向政府無(wú)償移交不低于15%比例的公益性用地?！秾?shí)施意見(jiàn)》吸納地方建議，提出可以采取“交地”“交房”“交錢(qián)”等多種方式落實(shí)公益性用地移交要求，增強政策彈性和可操作性。

15:58    #網(wǎng)友提問(wèn)#

“三舊”改造項目往往政策性強、牽涉面廣、資金投入大，關(guān)乎人民群眾切身利益，如何對“三舊”改造項目加強監管？

廣東省土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統

16:00    楊林安

《實(shí)施意見(jiàn)》提出了多項監管措施：一是細化了項目備案要求?！叭f”改造項目涉及的相關(guān)法律文書(shū)或證明文件，作出之日起30日內通過(guò)省有關(guān)監管系統進(jìn)行備案。二是完善監管協(xié)議制度。除了由政府組織實(shí)施的改造項目外，其他項目均應當在改造方案正式獲批之日起的三個(gè)月內，由“三舊”改造主管部門(mén)與改造主體簽訂監管協(xié)議。三是強化信息公開(kāi)要求。將已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動(dòng)公開(kāi)范圍，在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上予以公開(kāi)，接受公眾查詢(xún)和社會(huì )監督。四是建立批文公告制度。涉及土地征收的“三舊”用地，市縣人民政府應當在批復文件作出之日起10個(gè)工作日內發(fā)布公告并進(jìn)行公證。五是推行改造資金監管制度。鼓勵有條件的地市建立“三舊”改造資金監管制度或銀行保函制度。六是完善年度考核辦法。合理選取多個(gè)指標綜合考評各地“三舊”改造工作情況，考核結果作為土地利用計劃指標分配及其他相關(guān)獎懲措施的依據。

16:02    #網(wǎng)友提問(wèn)#

實(shí)際中一些“三舊”改造項目因為存在拆遷矛盾糾紛而難以推進(jìn)下去，《實(shí)施意見(jiàn)》對此有什么解決辦法？

16:04    楊林安

拆遷矛盾糾紛是一直以來(lái)困擾“三舊”改造工作加快推進(jìn)的固有難題?！秾?shí)施意見(jiàn)》提出了兩方面的指導性意見(jiàn)：一是規范了對集體建設土地流轉對象以及國有土地及其上蓋物業(yè)承租人的補償操作，即主要根據合同雙方的約定進(jìn)行補償，對補償標準存在爭議的，采取民事訴訟途徑解決。二是對于少數農村集體經(jīng)濟組織成員拒不履行經(jīng)批準的補償安置方案的，根據用地是否涉及土地征收，分別適用《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》和《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規定。

16:06    主持人

感謝楊廳長(cháng)再次做客省政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站。各位網(wǎng)友，由于時(shí)間關(guān)系，今天的訪(fǎng)談到這里就結束了，我們下期節目再見(jiàn)！