（1993年7月14日深府[1993]283號發(fā)布）

第一章　總  則

　　第一條  為加強對寶安、龍崗區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)兩區）的規劃、國土管理，把深圳市建設成國際性現代化大都市，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和有關(guān)法律、法規的規定，制定本暫行辦法。

　　第二條  深圳市人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市政府）依據國家有關(guān)法律、法規，對兩區的土地實(shí)行統一規劃、統一征用、統一開(kāi)發(fā)、統一出讓、統一管理。深圳市規劃國土管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市規劃國土管理部門(mén)）在兩區設立派出機構（以下統稱(chēng)派出機構），派出機構受市規劃國土管理部門(mén)和區政府的雙重領(lǐng)導，負責對本暫行辦法的組織實(shí)施和監督檢查。

　　第三條  兩區的土地必須嚴格按照深圳市總體規劃進(jìn)行建設，任何單位或個(gè)人不得違反。

　　第四條  兩區國有土地實(shí)行有償有期使用制度。土地使用權依法出讓、轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動(dòng)。

　　第五條  派出機構按本暫行辦法給農村集體組織劃定非農建設用地（指各行政村集體的工商用地、村民的住宅用地及農村道路、市政、綠地、文化、衛生、體育活動(dòng)場(chǎng)所等公共設施用地）范圍，其余農業(yè)用地不得擅自改為非農建設用地。

　　第六條  除派出機構外，其他單位和個(gè)人均不得征用或出讓集體所有的土地。

　　未經(jīng)征用的集體所有土地或未經(jīng)派出機構劃定的農村非農建設用地，不得進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。

　　第七條  派出機構對城市建設規劃區范圍內的集體所有土地或范圍外的預留用地實(shí)行分期分批征用或一次性征用。

　　統一征用集體所有土地的各項補償費和安置補助費，參照《深圳經(jīng)濟特區征地拆遷補償辦法》的有關(guān)規定辦理。

　　第八條  國有土地的使用者應按規定交付土地使用權價(jià)款（含土地使用權出讓金、土地開(kāi)發(fā)費、市政配套設施費，以下簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)款）、土地使用費及有關(guān)稅費。土地使用費的交納標準和交付辦法由派出機構制定并報市政府授權的部門(mén)批準后執行。

　　第九條  房地產(chǎn)轉讓時(shí)，如發(fā)生土地增值，轉讓方應交納土地增值費。土地增值費的收取標準及計算辦法參照深圳經(jīng)濟特區的有關(guān)規定執行。

　　第十條  地價(jià)款、土地使用費、土地增值費等收入作為區土地開(kāi)發(fā)基金，用于城市建設和土地開(kāi)發(fā)，不得挪作他用。土地開(kāi)發(fā)基金的管理及使用辦法，由區政府制定，市政府監督執行。在適當時(shí)候，土地收益實(shí)行市、區兩級分成。

　　第十一條  土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、繼承、贈與、交換、終止，應向派出機構登記。

　　兩區實(shí)行房地一體化管理體制。土地使用權發(fā)生轉讓、出租、抵押、繼承、贈與、交換時(shí)，其地上建筑物及其他附著(zhù)物隨之轉讓、出租、抵押、繼承、贈與、交換。登記辦法參照《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)登記條例》執行。

　　第十二條  凡經(jīng)市政府或市規劃國土管理部門(mén)批準成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在兩區進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，應在土地所在區辦理稅務(wù)登記。

第二章  規劃管理

　　第十三條  兩區轄區范圍為城市規劃區。

　　根據深圳市（含特區、寶安區、龍崗區）“三位一體”的總體規劃要求，兩區應發(fā)展成若干個(gè)新型的衛星城組團。

　　第十四條  兩區區域總體規劃由市規劃國土管理部門(mén)組織編制，報市政府審批。

　　各衛星城組團的規劃（即分區規劃），由派出機構負責組織編制，報市政府授權的部門(mén)審批。

　　各衛星城組團以外的工業(yè)區，綜合開(kāi)發(fā)區的規劃由派出機構組織編制，報市規劃國土管理部門(mén)和區政府聯(lián)合審定。

　　市政府確定的重點(diǎn)地區和重點(diǎn)工程項目的規劃由市規劃國土管理部門(mén)或者項目主管部門(mén)組織編制，報市政府審批。

　　第十五條  兩區的總體規劃、分區規劃、工業(yè)區規劃以及各專(zhuān)項規劃應互相協(xié)調，局部規劃服從總體規劃。

　　編制各項規劃，必須從實(shí)際出發(fā)，根據全市社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的總目標，合理地制定發(fā)展規模、各項建設標準、定額指標以及開(kāi)發(fā)程序。規劃必須貫徹合理利用土地、節約用地、保護水源和農業(yè)保護區的原則，充分考慮資源、環(huán)境容量。

　　第十六條  經(jīng)批準的各項規劃，任何單位和個(gè)人不得擅自改變，確需調整時(shí)應按程序報原審批機關(guān)批準。

第三章  國有土地使用權出讓的管理

　　第十七條  國有土地使用權的出讓?zhuān)膳沙鰴C構按計劃組織進(jìn)行。年度的土地開(kāi)發(fā)和供應計劃由派出機構會(huì )同區有關(guān)部門(mén)編制，經(jīng)區政府同意后，于每年第三季度向市規劃國土管理部門(mén)報送。經(jīng)市規劃國土管理部門(mén)綜合協(xié)調，納入全市年度土地開(kāi)發(fā)和供應計劃，由市政府批準后實(shí)施。需突破年度計劃的，由市規劃國土管理部門(mén)報市政府審批。

　　第十八條  國有土地使用權出讓采用協(xié)議、招標和拍賣(mài)的方式。

　　第十九條  以協(xié)議方式出讓土地使用權的范圍：

　?。ㄒ唬┕I(yè)用地；

　?。ǘ└＠唐贩坑玫?；

　?。ㄈ┪⒗唐贩坑玫?；

　?。ㄋ模﹪覚C關(guān)、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等非營(yíng)利性用地；

　?。ㄎ澹┡f城舊村改造用地。

　　申請協(xié)議使用土地的單位或者個(gè)人，應向派出機構申請，并提交有關(guān)文件或資料。派出機構審查同意后，報市國土管理領(lǐng)導小組或其授權的部門(mén)批準。

　　本條第一款規定范圍以外的用地，報經(jīng)市國土管理領(lǐng)導小組或其授權的部門(mén)批準，用地者可通過(guò)協(xié)議方式取得土地使用權，交納地價(jià)款。

　　第二十條  采用招標、拍賣(mài)方式出讓土地使用權的，招標、拍賣(mài)的程序，按照市政府的有關(guān)規定執行。

　　第二十一條  土地使用權取得者應與市規劃國土管理部門(mén)簽訂土地使用權出讓合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓合同），明確雙方的權利和義務(wù)，并按規定交納地價(jià)款。出讓合同采取全市統一的格式。

　　第二十二條  受讓人應按出讓合同規定的期限交納地價(jià)款，逾期不交的，市規劃國土管理部門(mén)有權解除合同，并可請求違約賠償。

　　市規劃國土管理部門(mén)應按出讓合同的規定，提出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用

　　權的，受讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。

　　第二十三條  受讓人應持出讓合同及有關(guān)資料到派出機構辦理建筑報建手續。

　　受讓人應在付清全部地價(jià)款后三十日內到派出機構辦理土地使用權出讓登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權利證書(shū)。

　　第二十四條  以協(xié)議方式出讓土地使用權的地價(jià)標準由市規劃國土管理部門(mén)制定。

　　第二十五條  國有土地使用權取得者應向派出機構交納土地使用費。土地使用費分甲、乙兩種收費標準。甲種收費標準適用于有償用地，乙種收費標準適用于原行政劃撥用地。

　　第二十六條  國家機關(guān)、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研、市政公共設施和公益事業(yè)等非營(yíng)利性用地的土地使用權出讓金、市政配套設施費、土地使用費的減免辦法按市政府有關(guān)規定執行。

　　第二十七條  土地使用權出讓年限按市有關(guān)規定確定。

　　本暫行辦法頒布前，沒(méi)有確定土地使用年限的，土地使用權取得者應向派出機構申請辦理確定土地使用年限手續，派出機構應按市有關(guān)規定確定其土地使用年限。

　　第二十八條  受讓人需要改變出讓合同規定的土地用途和規劃要求的，必須報市規劃國土管理部門(mén)批準，經(jīng)批準后受讓人應按規定補足地價(jià)款，簽訂土地使用補充合同。

　　第二十九條  需要臨時(shí)使用土地作非農建設的，應向派出機構申請，經(jīng)批準后，按規定交納臨時(shí)用地租金，與派出機構簽訂臨時(shí)用地合同。臨時(shí)用地的年限一般不超過(guò)兩年。

　　第三十條  通過(guò)招標、拍賣(mài)方式取得土地使用權的單位或個(gè)人，可按市有關(guān)規定取得該地塊的房地產(chǎn)專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)權。

　　以其他方式已合法取得土地使用權的，經(jīng)批準在補足市場(chǎng)地價(jià)款后，土地使用者可將土地使用權進(jìn)行轉讓、出租、抵押。

　　第三十一條  土地使用年限屆滿(mǎn)，土地連同該土地上的建筑物及其他附著(zhù)物無(wú)償歸政府所有，土地使用者應交出房地產(chǎn)權利證書(shū)，并辦理注銷(xiāo)登記手續。

　　第三十二條  土地使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者可以在期滿(mǎn)前六個(gè)月內向市規劃國土管理部門(mén)申請續期，經(jīng)批準后重新簽訂出讓合同，并交付地價(jià)款和辦理土地使用權登記手續。

第四章  國有土地使用權轉讓、出租、抵押的管理

　　第三十三條  土地使用者可將依法取得的土地使用權進(jìn)行轉讓、出租和抵押。

　　第三十四條  土地使用權轉讓?zhuān)瑧瑫r(shí)具備下列條件：

　?。ㄒ唬└肚迦康貎r(jià)款；

　?。ǘ╊I(lǐng)有房地產(chǎn)權利證書(shū)；

　?。ㄈ┏貎r(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設的資金已達投資總額的20％。

　　第三十五條  預售商品房，除具備第三十四條規定的條件外，必須經(jīng)派出機構批準，領(lǐng)取《房地產(chǎn)預售許可證》或《房地產(chǎn)外銷(xiāo)許可證》后，方可進(jìn)行。

　　第三十六條  土地使用權轉讓方式由轉讓雙方商定，轉讓雙方應簽訂土地使用權轉讓合同，并于合同簽訂之日起十五日內，向派出機構辦理土地使用權變更登記手續，交納土地增值費，換領(lǐng)房地產(chǎn)權利證書(shū)。

　　第三十七條  凡轉讓減免地價(jià)款的土地使用權，應經(jīng)派出機構批準，按市場(chǎng)價(jià)格補足地價(jià)款后，方可進(jìn)行。

　　第三十八條  土地使用權轉讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，派出機構有優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　第三十九條  凡有下列情形之一者，可在兩區購買(mǎi)商品住宅：

　?。ㄒ唬┯猩钲谑谐Ｗ?hù)口者；

　?。ǘ﹥鹊貍€(gè)人在深圳市辦實(shí)業(yè)投資超過(guò)50萬(wàn)元者；

　?。ㄈ冈趦蓞^工作的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；

　?。ㄋ模┰谏钲谑凶缘钠髽I(yè)、事業(yè)單位及其他經(jīng)濟組織。

　　第四十條  境外人士可以在兩區購買(mǎi)經(jīng)批準的外銷(xiāo)商品住宅。

　　第四十一條  土地使用者領(lǐng)有房地產(chǎn)權利證書(shū)和按出讓合同規定的期限完成開(kāi)發(fā)建設的，其土地使用權隨同地上的建筑物、構筑物和附著(zhù)附可以出租。

　　第四十二條  土地使用權出租，參照《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》的規定執行。

　　第四十三條  土地使用權抵押，雙方應簽訂抵押合同。

　　抵押雙方必須于簽訂合同之日起十五日內到派出機構辦理登記手續。合同終止之日起十五日內辦理注銷(xiāo)手續。

　　第四十四條  抵押人到期未能償還債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人可以依照法律、法規和抵押合同的規定處分抵押物。處分抵押物的所得，依法交納有關(guān)稅費后，抵押權人有優(yōu)先受償權。

　　需拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)的，抵押權人應委托深圳市不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)行進(jìn)行。

　　第四十五條  因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權的，應依照規定辦理過(guò)戶(hù)登記。

　　第四十六條  原行政劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押按照國家有關(guān)規定執行。

　　第四十七條  土地使用權轉讓、出租、抵押后，新的土地使用權取得者必須履行原出讓合同規定的義務(wù)。

第五章  農村集體或個(gè)人使用土地管理

　　第四十八條  兩區農村的非農建設用地范圍，由派出機構劃定。用地標準為：

　?。ㄒ唬└餍姓宓墓ど逃玫?，按每人100平方米計算；

　?。ǘ┺r村居民住宅用地，每戶(hù)基底投影面積不超過(guò)100平方米；

　?。ㄈ┺r村道路、市政、綠地、文化、衛生、體育活動(dòng)場(chǎng)所等公共設施用地，按每戶(hù)200平方米計算。在城市建設規劃區范圍外的，可按每戶(hù)300平方米計算。

　　各行政村的戶(hù)數和常住人口數以一九九三年一月一日公安部門(mén)登記為準。

　　第四十九條  城市建設規劃區范圍內的農村集體或個(gè)人使用的非農建設用地，屬?lài)型恋?。用地單位或個(gè)人應向派出機構申請領(lǐng)取房地產(chǎn)權利證書(shū)。此類(lèi)用地暫免交土地使用費。城市建設規劃區范圍外的農村集體或個(gè)人使用的非農建設用地，屬集體所有土地，未經(jīng)市規劃國土管理部門(mén)批準不得轉讓。

　　第五十條  劃定工商控制用地數量時(shí)應考慮原批準用地情況，如果原批準用地數量超出本暫行辦法第四十八條規定標準的，且為農村集體自用的，可以繼續使用，但不再劃給工商用地。超出部分的土地屬?lài)型恋?，視為行政劃撥用地，使用者暫免交土地使用費。

　　第五十一條  國家機關(guān)、集體、企、事業(yè)單位的干部、職工，其配偶是農民，并參加生產(chǎn)勞動(dòng)及分配的，可給予建房用地，但不得再享受福利房、微利房的待遇；華僑、港、澳、臺同胞，如有直系新屬（指父母、子女等）是農村居民，并在本村（鎮）居住的，也可給予建房用地。具體由兩區核準戶(hù)數，統一在農村非農建設用地范圍內撥地，集中統建。

　　第五十二條  農村私人住宅建設，應以村為單位統一規劃，統一標準，提倡統建。

　　第五十三條  水源保護區范圍內禁止建設有污染的項目，此范圍內的行政村的工商用地，由派出機構按市的有關(guān)規定，統一規劃，適當易地安排。

第六章  罰  則

　　第五十四條  非法占用土地的，由派出機構責令其退還非法占用的土地，期限拆除或者沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施并處以罰款。

　　第五十五條  轉讓、抵押、出租土地使用權，未按規定辦理登記的，派出機構應予以糾正，并可根據情節給予警告。經(jīng)警告后仍不糾正的，視同非法轉讓土地，可按《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第三十一條規定處理，情節較重的，經(jīng)市政府批準，收回其土地使用權。

　　第五十六條  未經(jīng)批準，擅自改變土地用途的，由派出機構責令改正，拒不改正的，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構筑物或者其他設施。

　　第五十七條  買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓集體所有土地的，按《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定予以處罰。

　　第五十八條  違反本暫行辦法第三十九條、第四十條規定銷(xiāo)售商品住宅的，其簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，派出機構可根據違章情節，對開(kāi)發(fā)單位予以罰款，直至提請市規劃國土管理部門(mén)取消其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。

　　第五十九條  當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書(shū)之日起十五日內，向執罰機關(guān)的上一級機關(guān)依法申請復議或者向人民法院起訴，期滿(mǎn)不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。按本暫行辦法規定，執罰機關(guān)為派出機構的，當事人申請復議應向市規劃國土管理部門(mén)提出。

第七章  撤縣改區前非法用地的處理

　　第六十條  本暫行辦法頒布前，農村集體單位或者其他單位未經(jīng)縣級以上人民政府批準已推土、尚未建設的土地，屬非法占地。已轉讓、出租的，其簽訂的轉讓、出租合同屬非法合同，不予承認。派出機構應將該地強行征為國有，推土發(fā)生的費用不予補償。如推土范圍被納入農村非農控制用地范圍的，該用地按農村非農控制用地性質(zhì)處理。由派出機構重新核定，分別情況處理。

　　第六十一條  農村集體單位轉讓屬農村非農用地標準以?xún)鹊耐恋兀ú话ㄕ兀?，免予處罰，該地轉為國有，視為有償用地。

　　農村集體單位或鎮經(jīng)濟發(fā)展公司非法轉讓土地（包括轉讓縣級以上人民政府批準其自用的土地，其地上已建成建筑物），由派出機構處以非法所得百分之二十至百分之五十的罰款。其他單位或者個(gè)人非法轉讓土地的，由派出機構沒(méi)收其非法所得。

　　農村集體單位非法出租土地使用權作非農用途（不包括農村非農建設用地范圍內的用地），租期超過(guò)八年的（其地上已建成建筑物），視為非法轉讓土地，由派出機構按上款規定處罰。

　　第六十二條  農村集體單位未經(jīng)批準與其他單位合作建房（即一方出地，一方出資，合作建房 分成或分利潤），如該地在農村非農建設用地標準以?xún)鹊?，免予處罰，承認雙方簽訂的合同，該地轉為國家所有，視為有償用地。如該地在農村非農建設用地標準以外，由派出機構對農村集體單位按本暫行辦法第六十一條第二款的規定予以處罰；對合作建房的另一方，按本暫行辦法第六十五條規定的罰款標準予以處罰，該地轉為國家所有，視為有償用地。農村集體單位未經(jīng)批準與個(gè)人合作建房的，其合作合同無(wú)效。

　　第六十三條  農村集體單位以及未合法取得農村集體土地使用權的用地者，沒(méi)有辦理用地或報建手續，已建成的建筑物與規劃有矛盾的，按以下規定處理：

　?。ㄒ唬┪慈〉每h級以上人民政府用地批準文件，又沒(méi)有辦理報建手續的，由派出機構責令用地者限期拆除，期滿(mǎn)仍不拆除的，依法實(shí)行強制拆除，不作任何補償。

　?。ǘ┪慈〉每h級以上人民政府用地批準文件，但已辦理報建手續的，該建筑物作拆除處理，可酌情補償。

　　上述拆除后的土地由派出機構征為國有。

　　第六十四條  農村集體單位沒(méi)有辦理用地或者報建手續，已建成的建筑物與規劃沒(méi)有矛盾，且在農村非農建設用地標準以?xún)鹊?，免予處罰；如該地在農村非農用地標準以外的，按照建筑面積每平方米處以15元以上50元以下的罰款，該地轉為國家所有，視為行政劃撥用地，按規定交納土地使用費。

　　第六十五條  本村集體單位以外的其他用地單位，非法受讓農村集體土地，已建成的建筑物與規劃沒(méi)有矛盾的，按下列規定處罰后，該地轉為國有，視為有償用地：

　?。ㄒ唬┕I(yè)用地：按建筑面積每平方米處以50元以上100元以下罰款。

　?。ǘ┳≌ò▌e墅）用地：按建筑面積每平方米處以200元以上500元以下的罰款。

　?。ㄈ┥虡I(yè)用地：按建筑面積每平方米處以300元以上600元以下的罰款。用地單位非法受讓鎮經(jīng)濟發(fā)展公司土地使用權，已建成的建筑物與規劃沒(méi)有矛盾的，按上述規定處罰。

　　第六十六條  農村集體單位未經(jīng)批準，已建成的公共設施與規劃沒(méi)有矛盾的，免予處罰。

　　本村以外的單位或個(gè)人非法受讓農村宅基地，其所簽訂合同一律無(wú)效，不予登記發(fā)證。

　　第六十七條  用地單位擅自改變原批準的土地用途，影響城市規劃的，由派出機構責令限期拆除該建筑物；不影響城市規劃的，按建筑面積每平方米處以200元以下的罰款。

　　第六十八條  農村村民未經(jīng)批準建私房，影響城市規劃的，由派出機構責令限期無(wú)償拆除；不影響規劃的，作如下處理：

　?。ㄒ唬┰搼?hù)村民尚未建有新房的，又不超過(guò)規定占地面積的，免予處罰；

　?。ǘ┰搼?hù)村民尚未建有新房的，超過(guò)規定占地面積的，超過(guò)部分按每平方米處以100元以下的罰款，所建私房準予留用。

　　第六十九條  任何單位或者個(gè)人未經(jīng)批準與農村村民合作建房的（即一方出地，一方出資建房分成的），合作建房合同無(wú)效。由出地村民退還出資方的建房款，該住宅留給村民使用。

　　第七十條  農村村民每戶(hù)建有兩幢以上住宅的，由派出機構根據該村民家庭人口構成和辦理用地報建手續的情況酌情處理。

　　第七十一條  本暫行辦法頒布前，單位或者個(gè)人非法用地的，應于1993年12月31日前向派出機構申報，逾期從重處理。

　　第七十二條  政府工作人員非法批地、非法審批報建手續、貪污受賄，或者在辦理用地、報建手續中弄虛作假、徇私舞弊的，由市、區政府監察部門(mén)依法查處；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第八章  附  則

　　第七十三條  市規劃國土管理部門(mén)可根據本暫行辦法制訂實(shí)施細則。

　　第七十四條  深圳市及原寶安縣在本暫行辦法發(fā)布前實(shí)施的有關(guān)規劃、國土的管理規定與本暫行辦法不一致的，以本暫行辦法為準。

　　第七十五條  本暫行辦法自發(fā)布之日起施行。