廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平

促進(jìn)節約集約用地的通知

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各地級以上市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機構：

　　2009年以來(lái)，按照部省開(kāi)展節約集約用地示范省建設的部署，為盤(pán)活低效存量土地資源，緩解用地供給不足問(wèn)題，我省出臺了《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號），有效開(kāi)展舊城鎮、舊廠(chǎng)房、舊村莊（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三舊”）改造工作，取得了積極成效。為加快推進(jìn)“三舊”改造工作，提升“三舊”改造水平，更好地發(fā)揮國土資源的基礎性保障作用，現將有關(guān)事項通知如下：

　　一、加強規劃管控引導，積極推進(jìn)連片成片改造

　?。ㄒ唬ⅰ叭f”改造納入全省各級國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃。進(jìn)一步調整完善“三舊”改造地塊數據庫，認真開(kāi)展“三舊”改造專(zhuān)項規劃修編工作。注重各類(lèi)規劃的對應銜接，充分預留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設用地和公益事業(yè)用地，促進(jìn)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉型升級。
　?。ǘ┖侠泶_定“三舊”改造片區范圍，整合分散的土地資源，推進(jìn)成片連片改造。進(jìn)一步發(fā)揮控制性詳細規劃的引領(lǐng)作用，按照“三舊”改造需要編制完善控制性詳細規劃。對于成片連片改造項目，可在控制性詳細規劃或者相關(guān)上位規劃的指引下，編制“三舊”改造項目單元規劃，明確改造目標、模式、功能定位、用地規模等內容；涉及歷史街區、不可移動(dòng)文物或歷史建筑的，要制訂相應保護管理措施。各地可根據需要明確單元規劃的有效期限及其他約束性措施。
　?。ㄈ┘皶r(shí)完善規劃管理，做好土地利用總體規劃調整完善工作，統籌安排存量和新增用地。對于連片改造中不符合土地利用總體規劃的零星土地，在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田前提下，可按規定程序申請修改土地利用總體規劃。各地可結合存量土地開(kāi)發(fā)利用特點(diǎn)，完善控制性詳細規劃的修編程序和控制標準，并對提供公益性設施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目實(shí)行容積率獎勵或異地補償。
　　二、完善利益共享機制，充分調動(dòng)土地權利人和市場(chǎng)主體參與改造的積極性

　?。ㄋ模┓矊?shí)施改造的“三舊”用地，必須是已完成地籍調查和確權登記的地塊，做到土地權屬清晰，權屬界線(xiàn)準確，地類(lèi)用途明確。對于獨立分散、未納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權利人可以?xún)?yōu)先申請自行改造或者合作改造，當地政府應當提供便利，不得設立不合理限制條件。對于納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權利人可以?xún)?yōu)先收購歸宗后實(shí)施改造；原土地權利人無(wú)法實(shí)行收購歸宗的，當地政府可以統一收購儲備和組織改造，并通過(guò)招標、拍賣(mài)或者掛牌等公開(kāi)交易方式確定項目改造主體。對于城市重點(diǎn)地區內的改造項目，各地要突出政府主導作用，充分尊重原土地權利人的意愿，穩妥有序推進(jìn)成片開(kāi)發(fā)。
　?。ㄎ澹┮猿鲎尰騽潛芊绞饺〉玫膰薪ㄔO用地，涉及改變土地用途或其他使用條件的（現有工業(yè)用地改造后不改變原用途只提高容積率的除外），經(jīng)審批機關(guān)批準后由當地國土資源行政主管部門(mén)與土地使用權人重新簽訂出讓合同。無(wú)合法手續且已實(shí)際建設使用的“三舊”用地，對符合補辦用地手續的，完善土地征收手續后，按照原用途補辦出讓手續；涉及改變土地用途或其他使用條件的，按照前述規定辦理。前述情形以及其他涉及辦理“三舊”用地出讓手續的，均須經(jīng)地價(jià)評估、集體決策和公示程序后，按照市場(chǎng)價(jià)繳交或補繳土地出讓價(jià)款，并報省國土資源廳備案，抄送當地審計部門(mén)。
　?。┡f廠(chǎng)房、舊城鎮改造涉及將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地（以下稱(chēng)“工改商”項目），國有土地使用權由當地政府依法收回的，必須按規定采用招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)贸鲎屖找婵砂匆幎ㄓ糜谘a償原土地權利人。由原土地權利人自行改造的，除應當按規定補繳地價(jià)款及相關(guān)稅費外，應當按照城鄉規劃要求，將不低于該項目用地總面積15%的土地無(wú)償移交政府用于城市基礎設施、公共服務(wù)設施建設或者其他公益性項目建設。鼓勵和引導農村集體經(jīng)濟組織自愿申請辦理土地征收手續將集體建設用地轉為國有建設用地，自行實(shí)施改造或合作改造；也可依法開(kāi)展舊村土地整理，以入股、聯(lián)營(yíng)等合法方式使用集體建設用地，但不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。當地政府征收農村集體土地的，可因地制宜采取貨幣補償與實(shí)物補償相結合的方式安置失地農民，充分保障農民利益。各地應當建立健全“三舊”改造利益共享機制，制定出臺相關(guān)具體政策文件，統籌兼顧政府、集體、土地權利人和市場(chǎng)主體等各方利益。
　?。ㄆ撸┚幹苹蛐蘧帯叭f”改造專(zhuān)項規劃、“三舊”改造項目單元規劃和年度實(shí)施計劃應當公開(kāi)征求意見(jiàn)，保障土地權利人的知情權和參與權?！肮じ纳獭表椖可暾埣{入年度實(shí)施計劃時(shí)，“三舊”改造主管部門(mén)應當征求當地城鄉規劃、建設等相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，依據規劃要求和相關(guān)規定對項目的必要性和可行性、改造意愿、改造條件等進(jìn)行充分論證和嚴格審核，并報當地政府批準；合作改造的應當按照規定程序選擇合作主體，涉及公有經(jīng)濟成分占主導地位的公司、企業(yè)資產(chǎn)處置的，必須按照國有資產(chǎn)處置程序辦理，并通過(guò)公共資源交易平臺進(jìn)行交易。舊村莊改造應當通過(guò)公平協(xié)商、公開(kāi)聽(tīng)證或者投票表決等民主決策方式，決定改造方式、拆遷補償標準等重大事項，充分征詢(xún)并依法取得多數土地權利人的同意意見(jiàn)；涉及合作改造的，應當通過(guò)農村集體資產(chǎn)交易平臺公開(kāi)選擇合作主體。涉及完善征收手續且用地行為發(fā)生時(shí)依法要求聽(tīng)證的，由“三舊”改造主管部門(mén)組織聽(tīng)證，并按規定執行有關(guān)公告事項。各地“三舊”改造主管部門(mén)要嚴格規范“三舊”改造實(shí)施程序，提高工作透明度，積極履行監管職能，發(fā)現存在弄虛作假行為的，須立即停辦相關(guān)手續，并督促落實(shí)整改。
　　三、改進(jìn)報批方式，加快完善歷史用地手續

　?。ò耍叭f”用地改造方案涉及完善歷史用地手續的，改造方案由省政府審批，或由省政府授權地級以上市政府審批，省政府定期組織抽查。已完善建設用地手續的土地，需辦理土地征收手續的，依法報請省政府審批。
　?。ň牛└鞯匾凑障纫缀箅y、分類(lèi)實(shí)施的原則，靈活運用綜合整治、改變功能、拆除重建、歷史文化保護、生態(tài)修復等多種模式，加快推進(jìn)完善歷史用地手續工作，確保實(shí)現年度改造任務(wù)和至2020年的預期改造目標。
　?。ㄊτ诰邆洹叭f”改造條件，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，但尚未納入標圖建庫范圍的建設用地（含棚戶(hù)區改造用地），需辦理土地征收手續的，可在報請省政府審批用地時(shí)，同步辦理“三舊”改造入庫審核手續。
　　四、完善配套政策，形成“三舊”改造政策合力

　?。ㄊ唬┕膭钍?、縣級政府安排一定比例的土地出讓收入用于統籌平衡“三舊”改造項目之間的利益，重點(diǎn)支持“三舊”改造涉及的城市基礎設施、公共服務(wù)設施及歷史文物保護、保障性住房項目建設。
　?。ㄊ叭f”改造項目有關(guān)稅收可按規定申請減免。省稅務(wù)主管部門(mén)負責制訂“三舊”改造相關(guān)稅收指引。
　?。ㄊ┌磭液褪∮嘘P(guān)規定減免“三舊”改造項目涉及的行政事業(yè)性收費；鼓勵按收費標準最低限收取設計、監理、安裝、測繪、施工圖審查、建設項目環(huán)境影響咨詢(xún)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費。
　?。ㄊ模┕膭畛袚叭f”改造項目的企業(yè)、各類(lèi)金融機構按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續原則，根據“三舊”改造項目特點(diǎn)和需求，創(chuàng )新企業(yè)集合債券等金融產(chǎn)品和服務(wù)，為項目改造主體提供全方位的金融支持。各地應及時(shí)向社會(huì )公布“三舊”改造項目信息。
　?。ㄊ澹└鞯貙?shí)施“三舊”改造要優(yōu)先選擇工礦企業(yè)棚戶(hù)區和城市危舊房進(jìn)行改造，執行“三舊”改造優(yōu)惠政策?！叭f”用地也可按規定納入棚戶(hù)區改造范圍，享受棚戶(hù)區改造優(yōu)惠政策。
　?。ㄊ┮颉叭f”改造發(fā)生土地權屬爭議的，由所在地政府依法及時(shí)處理；因征地補償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發(fā)生糾紛的，要引導當事人通過(guò)以調解為基礎的多元處理方式妥善解決。鼓勵社會(huì )組織設立第三方調解服務(wù)機構，充分發(fā)揮社會(huì )組織參與土地糾紛調解的優(yōu)勢。有關(guān)土地權利人就舊村莊是否實(shí)施改造、搬遷補償安置等重大事項未能達成一致意見(jiàn)的，由村集體提交村民大會(huì )或者村民代表大會(huì )討論決定。
　?。ㄊ撸└鞯貞攲⑿略鼋ㄔO用地指標主要用于保障基礎設施項目、民生工程、現代產(chǎn)業(yè)項目建設，經(jīng)營(yíng)性用地原則上使用存量建設用地。土地利用年度計劃指標和“三舊”改造年度任務(wù)同步下達。完成“三舊”改造年度任務(wù)的，按照不少于完成改造面積的20%獎勵用地計劃指標，由市、縣級政府統籌安排使用；未完成年度改造任務(wù)的，適當扣減其用地計劃指標。對完善歷史用地手續的“工改商”項目應當在改造方案批準后兩年內實(shí)施，逾期未實(shí)施的，將相應扣減所在地市新增用地計劃指標。
　　五、加強組織領(lǐng)導，建立健全“三舊”改造工作監管機制

　?。ㄊ耍└鞯匾獙ⅰ叭f”改造作為一項長(cháng)期的重點(diǎn)工作，切實(shí)加強組織領(lǐng)導，細化完善具體實(shí)施辦法和目標任務(wù)，強化工作責任，確?！叭f”改造工作順利推進(jìn)。要將“三舊”改造項目涉及的立項、規劃、用地、建設等審批手續全部納入“綠色通道”，優(yōu)化審批流程，簡(jiǎn)化報批材料，推行網(wǎng)上辦理，對符合審批條件、手續齊全的項目，即收即辦、限時(shí)辦結。加快實(shí)行“一門(mén)式、一網(wǎng)式”審批模式。
　?。ㄊ牛┘訌姟叭f”改造事中事后監管。各地要依托省“三舊”改造地塊監管平臺，加快建立健全監管體系，制訂用地批后監管細則，對“三舊”改造項目實(shí)施情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監管。市、縣級“三舊”改造主管部門(mén)要與“三舊”改造主體簽訂監管協(xié)議，明確具體監管措施以及改造主體的責任義務(wù)，并加強巡查監管，確保協(xié)議落實(shí)到位。對規模較大的改造項目，可依據城鄉規劃主管部門(mén)的分期規劃，結合改造資金籌措情況，實(shí)行分期供地；改造過(guò)程中需調整改造方案的，應報經(jīng)原批準機關(guān)批準。
　?。ǘ┙⒔∪叭f”改造項目退出機制，對未按照改造方案和供地文書(shū)確定的開(kāi)竣工時(shí)間、土地用途、開(kāi)發(fā)強度等實(shí)施改造的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）等規定實(shí)施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經(jīng)查實(shí)，嚴肅依法處理。
　?。ǘ唬┘訌姟叭f”改造工作信息公開(kāi)，加大公眾監督力度。對“三舊”改造涉及的政府收購土地使用權、使用土地出讓收入對原土地權利人進(jìn)行補償、協(xié)議出讓補繳地價(jià)等重大事項，須經(jīng)市、縣級政府集體決策，并將決策結果在政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上公示。以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權的，應通過(guò)公共資源交易平臺實(shí)行網(wǎng)上交易，交易結果按規定向社會(huì )公布，接受公眾監督。
　?。ǘ┦≌Y合耕地保護目標責任履行情況考核工作，對各地“三舊”改造情況實(shí)行年度考核，重點(diǎn)考核常態(tài)化工作機制建設、專(zhuān)項政策資金配套、年度改造任務(wù)完成情況、改造項目實(shí)施監管等工作?？己私Y果將作為土地利用年度計劃管理及實(shí)施獎懲的重要依據。

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廣東省人民政府

2016年9月14日