?。?012年8月31日汕頭市第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第8次會(huì )議通過(guò) 2012年8月31日汕頭市第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告第3號公布 自2012年12月1日起施行）

目錄

　　第一章 總則

　　第二章 物業(yè)管理區域及配套設施設備

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第六章 物業(yè)使用及維護

　　第七章 法律責任

　　第八章 附則

第一章 總則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì )和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規的基本原則，結合汕頭經(jīng)濟特區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)特區）實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 特區范圍內的物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng)適用本條例。

　　第三條 物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。

　　第四條 市、區（縣）人民政府及有關(guān)部門(mén)應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，組織實(shí)施本條例。

　　區（縣）房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。區（縣）人民政府未設立房產(chǎn)行政主管部門(mén)的，由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)統一實(shí)施對物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　住房和城鄉建設、民政、城鄉規劃、城市綜合管理、水務(wù)、衛生、價(jià)格、環(huán)境保護、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部門(mén)，依法按照各自職責負責物業(yè)管理活的監督管理工作。

　　第六條 街道辦事處、鎮人民政府負責協(xié)調物業(yè)管理和社區建設的關(guān)系，組織、指導業(yè)主大會(huì )的成立和業(yè)主委員會(huì )的選舉工作，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鎮人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條 物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì )議制度。聯(lián)席會(huì )議由物業(yè)管理區域所在地街道辦事處、鎮人民政府負責召集，房產(chǎn)行政主管部門(mén)、社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )以及公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、相關(guān)行政管理部門(mén)等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調解決下列重大問(wèn)題：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì )不依法履行職責的；

　?。ǘI(yè)主委員會(huì )換屆過(guò)程中出現問(wèn)題的；

　?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同中出現重大問(wèn)題的；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現問(wèn)題的；

　?。ㄎ澹┬枰獏f(xié)調解決的其他物業(yè)管理矛盾和糾紛。

　　第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法加強行業(yè)自律，規范行業(yè)行為，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案和物業(yè)服務(wù)項目招標評標專(zhuān)家庫，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)實(shí)行物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，調解行業(yè)內部爭議，維護會(huì )員合法權益，培訓從業(yè)人員，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 物業(yè)管理區域及配套設施設備

　　第九條 劃分物業(yè)管理區域時(shí)，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域按照建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍劃定，已經(jīng)自然形成獨立物業(yè)管理區域且無(wú)爭議的，不再重新劃分；

　?。ǘ┓制陂_(kāi)發(fā)或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域；配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域；

　?。ㄈ┮呀?jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區域，規模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域；

　?。ㄋ模┡f城區、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鎮人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區域。

　　對物業(yè)管理區域劃定有爭議的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府，相關(guān)業(yè)主、社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )的意見(jiàn)后確定。

　　物業(yè)管理區域的劃定，應當按照省、市有關(guān)規定向房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第十條 物業(yè)管理區域劃定后，需要分立或者合并物業(yè)管理區域的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主應當向街道辦事處、鎮人民政府申請并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮人民政府會(huì )同房產(chǎn)行政主管部門(mén)審查，確認并公告。

　　制定物業(yè)管理區域的分立或者合并方案，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域的業(yè)主大會(huì )同意；尚未成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同決定。

　　第十一條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當在物業(yè)管理區域內按照不少于物業(yè)管理區域總建筑面積千分之二的比例，配置物業(yè)服務(wù)用房，建筑面積不得少于八十平方米，最高不超過(guò)三百平方米；其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房不得少于六十平方米，業(yè)主委員會(huì )辦公用房不得少于二十平方米。

　　分期開(kāi)發(fā)建設的住宅物業(yè)，建設單位應當在先期開(kāi)發(fā)的區域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)用房應當是地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電、采光、通風(fēng)等基本設施。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在的樓層不得高于四層。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十四條 建設單位應當在申請建設工程規劃許可證時(shí)，劃定新建住宅物業(yè)服務(wù)用房、共用設施設備用房的位置和面積；城鄉規劃行政管理部門(mén)應當在核發(fā)的建設工程規劃許可證以及附件、附圖上予以明確。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當在辦理物業(yè)管理區域備案、核發(fā)商品房預售許可證、房屋所有權初始登記時(shí)，查驗與物業(yè)服務(wù)用房、共用設施設備用房相關(guān)的建設工程規劃許可資料，并將查驗情況在物業(yè)管理區域的備案回執、房地產(chǎn)登記簿中予以記載。

　　建設單位應當在商品房銷(xiāo)售時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、共用設施設備用房的位置和面積在商品房銷(xiāo)售方案中載明公示，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中作出約定。

　　第十五條 建設單位應當按照城鄉規劃行政管理部門(mén)確定的標準，建設物業(yè)的配套車(chē)位、車(chē)庫。物業(yè)的配套車(chē)位、車(chē)庫應當經(jīng)權屬登記后方能出售。

　　物業(yè)的地下人防區域經(jīng)人民防空、城鄉規劃行政管理部門(mén)批準，可以用作物業(yè)的配套車(chē)位出租。

　　第十六條 新建住宅物業(yè)內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實(shí)行專(zhuān)有部分一戶(hù)一結算表，共有部分獨立計量表；安全防范、消防、環(huán)衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件以及相關(guān)技術(shù)標準和規范。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當配合所在地人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的分戶(hù)計量、分戶(hù)控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為改造工作提供便利。

　　第十七條 建設單位在竣工驗收后，應當將住宅物業(yè)管理區域內供水、供電等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)的所有權移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并承擔管理、維修、養護和更新的責任。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第十八條 房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規規定的權利，并承擔法律、法規規定的義務(wù)。

　　因買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有該房屋，但尚未辦理所有權登記的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主的權利，并承擔相應的義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。

　　第十九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　?。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；

　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權；

　?。┍O督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　?。ㄆ撸┍O督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；

　?。ň牛┍O督住宅專(zhuān)項維修資金的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。

　　第二十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應履行下列義務(wù)：

　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。ㄈ﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規定交納住宅專(zhuān)項維修資金；

　?。ㄎ澹┳袷胤课菅b飾裝修的有關(guān)規定和要求；

　?。┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他義務(wù)。

　　第二十一條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務(wù)。

　　第二十二條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑總面積百分之五十的，建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府，并在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告，公告期為十五日。公告期滿(mǎn)，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。

　　同一物業(yè)管理區域內已交付專(zhuān)有部分百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。

　　第二十三條 街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書(shū)面要求之日起三十日內會(huì )同物業(yè)管理區域所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鎮人民政府代表及社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )代表七至十五人組成，業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生且不得少于籌備組總人數的三分之二，籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鎮人民政府選派代表?yè)巍?/p>

　　業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單應當在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告。

　　第二十四條 籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內容和形式；

　?。ǘM定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案；

　?。ㄈ┐_認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數和業(yè)主專(zhuān)有部分面積；

　?。ㄋ模M定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法草案，提出候選人建議名單；

　?。ㄎ澹┮婪ù_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

　?。┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì )籌備組應當自組成之日起六個(gè)月內完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組自業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之日起自動(dòng)解散。

　　第二十六條 建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組工作，向業(yè)主大會(huì )籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)（包括物業(yè)管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關(guān)場(chǎng)地等）的基本資料、已籌集的住宅專(zhuān)項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區域提供相應的人力、場(chǎng)地支持。

　　第二十七條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十八條 業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域內未成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。

　　業(yè)主大會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )會(huì )議和業(yè)主委員會(huì )行使職權。

　　第二十九條 業(yè)主大會(huì )討論決定下列事項：

　?。ㄒ唬┲贫ɑ蛘咝薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )議事規則和管理規約；

　?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　?。ㄈ└淖兓蛘叱蜂N(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　?。ㄋ模┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　?。ㄎ澹┨岢龇至⒒蛘吆喜⑽飿I(yè)管理區域的方案；

　?。┗I集和使用住宅專(zhuān)項維修資金的相關(guān)事項；

　?。ㄆ撸└慕ɑ蛘咧亟ńㄖ锛捌涓綄僭O施；

　?。ò耍┪飿I(yè)管理區域內的其他重大物業(yè)管理事項。

　　第三十條 業(yè)主大會(huì )決定本條例第二十九條第六項、第七項規定的事項，應當經(jīng)三分之二以上業(yè)主且專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十九條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。建筑物總面積、專(zhuān)有部分面積以及業(yè)主人數按照下列方法確定：

　?。ㄒ唬┙ㄖ锟偯娣e為專(zhuān)有部分面積之和；專(zhuān)有部分面積按照房地產(chǎn)權證書(shū)記載的面積計算。尚未記載的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算。尚未實(shí)測的，暫按商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算；

　?。ǘI(yè)主人數為專(zhuān)有部分的業(yè)主人數之和，已出售的專(zhuān)有部分的業(yè)主人數，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專(zhuān)有部分的業(yè)主人數，以及同一業(yè)主擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的業(yè)主人數，按一人計算。

　　車(chē)位、車(chē)庫面積不計入前款規定的專(zhuān)有部分面積，不計投票權。

　　第三十一條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送達每一位業(yè)主，無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。書(shū)面征求意見(jiàn)結果應當在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公示，業(yè)主有權查閱相關(guān)資料。

　　第三十二條 業(yè)主可以以書(shū)面委托的形式，約定由授權委托人在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　第三十三條 一個(gè)專(zhuān)有部分有兩個(gè)以上所有權人的，應當自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業(yè)主人數為一人。

　　業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人投票表決。

　　未參與表決的業(yè)主的投票權數，按照業(yè)主大會(huì )議事規則執行。

　　第三十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存住宅專(zhuān)項維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會(huì )可以在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第三十五條 物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項。物業(yè)管理事項范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì )議事規則規定或者物業(yè)管理區域內全體業(yè)主共同決定。

　　第三十六條 未成立業(yè)主大會(huì )的物業(yè)管理區域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮人民政府指導協(xié)助。

　　第三十七條 業(yè)主大會(huì )依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置內及時(shí)公告。

　　第三十八條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選出業(yè)主委員會(huì )主任一名，副主任一至三名，推選情況應當在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告，公告期為七日。

　　第三十九條 業(yè)主委員會(huì )應當自產(chǎn)生之日起三十日內持下列材料向房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮人民政府備案：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì )會(huì )議決定；

　?。ǘI(yè)主大會(huì )議事規則；

　?。ㄈ┕芾硪幖s；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況；

　?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他資料。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起五日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案回執，業(yè)主委員會(huì )憑備案回執辦理刻制業(yè)主委員會(huì )公章等手續。

　　備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。

　　第四十條 業(yè)主委員會(huì )未能產(chǎn)生的，街道辦事處、鎮人民政府和社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當給予指導和協(xié)助，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )的成立。

　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：

　?。ㄒ唬﹫绦袠I(yè)主大會(huì )決議，維護業(yè)主共同利益；

　?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況；

　?。ㄈ┡c業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄎ澹┍O督管理規約的實(shí)施；

　?。┒酱贅I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

　?。ㄆ撸┙M織和監督住宅專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；

　?。ò耍┱{解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　?。ň牛┓?、法規規定以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第四十二條 業(yè)主委員會(huì )應當建立信息公開(kāi)制度，向業(yè)主公布下列事項：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )議事規則和管理規約；

　?。ǘI(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決議；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模┳≌瑢?zhuān)項維修資金的籌集、使用方案及情況；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)共用部位的使用與收益情況；

　?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機動(dòng)車(chē)輛的處分情況；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況；

　?。ò耍┢渌麘斚驑I(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第四十三條 業(yè)主委員會(huì )換屆時(shí)，應當在其任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區域內公示。業(yè)主在公示截止之日起十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì )重新提出人選名單。

　　換屆籌備組在征求業(yè)主意見(jiàn)的基礎上提出新一屆業(yè)主委員會(huì )候選人名單，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，進(jìn)行換屆選舉，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府報告會(huì )議情況和選舉結果。

　　業(yè)主委員會(huì )應當在任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將保管的有關(guān)財務(wù)、文件資料、印章 等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第四十四條 業(yè)主委員會(huì )未能按照本條例第四十三條規定組織換屆選舉的，由社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　第四十五條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，有物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益的，可以從經(jīng)營(yíng)收益中列支，其籌集、管理和使用的辦法由業(yè)主大會(huì )在議事規則中具體約定。

　　業(yè)主委員會(huì )應當每年至少一次在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告工作經(jīng)費的收支情況，接受業(yè)主監督。

　　第四十六條 業(yè)主委員會(huì )委員的任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：

　?。ㄒ唬┤温毱谙迣脻M(mǎn)的；

　?。ǘ┎辉倬邆錁I(yè)主身份的；

　?。ㄈ﹩适男形瘑T職責能力的；

　?。ㄋ模┤温毱陂g被依法追究刑事責任的；

　?。ㄎ澹┫驑I(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職并經(jīng)同意的；

　?。I(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的情況在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告。資格終止的業(yè)主委員會(huì )委員應當自公告終止之日起三日內，將屬于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的印章 、財務(wù)賬目、資料檔案、辦公設施設備等移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第四十七條 業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委員未按本條例規定移交所保管的印章 、財務(wù)賬目、資料檔案、辦公設施設備及其他屬于業(yè)主所有的財物的，由街道辦事處、鎮人民政府督促移交；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )或者其他業(yè)主委員會(huì )委員可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第四十八條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內分期建設的項目，先期建設的區域已成立業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的，后期建設的區域，業(yè)主委員會(huì )委員采取補選的形式產(chǎn)生。補選時(shí)，在后期建設區域召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，按照后期建設區域占物業(yè)管理區域房屋建筑面積比例確定補選委員的人數。

　　先期建設的區域業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當將下列事項書(shū)面告知建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　?。ㄒ唬┕芾硪幖s；

　?。ǘI(yè)主大會(huì )議事規則；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì )議事規則；

　?。ㄋ模I(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的其他決定；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的其他項目。

　　建設單位在銷(xiāo)售后期建設的物業(yè)時(shí)，應當向物業(yè)買(mǎi)受人明示本條第二款所列事項。

　　第四十九條 業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員會(huì )委員不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┰诒疚飿I(yè)管理區域從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　?。ǘ┰跒楸疚飿I(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；

　?。ㄈ┥米砸詷I(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的名義開(kāi)展活動(dòng)；

　?。ㄋ模┪唇?jīng)業(yè)主大會(huì )同意，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者使用業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費；

　?。ㄎ澹┳鞒鲞`反法律、法規的決定。

　　第五十條 業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第四章 前期物業(yè)管理

　　第五十一條 建設單位應當在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。有下列情形之一的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以通過(guò)協(xié)議方式選聘：

　?。ㄒ唬┩稑巳松儆谌齻€(gè)；

　?。ǘ┳≌飿I(yè)的總建筑面積不超過(guò)五萬(wàn)平方米。

　　第五十二條 建設單位采用公開(kāi)招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱(chēng)、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　建設單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得向潛在投標人提出與物業(yè)管理項目實(shí)際要求不符的資格要求，對不同資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當設定同一評標標準。

　　第五十三條 分期開(kāi)發(fā)的建設項目劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域的，其前期物業(yè)服務(wù)項目招投標應當以物業(yè)管理區域為范圍。

　　分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域的，應當由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

　　第五十四條 建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂合同之日起十五日內將合同向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應當約定物業(yè)承接查驗事項，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行。沒(méi)有國家標準、行業(yè)標準的，按照符合合同目的的特定標準履行。

　　第五十五條 建設單位應當在出售物業(yè)前，制定臨時(shí)管理規約，對下列事項作出約定：

　?。ㄒ唬┤w業(yè)主同意授權物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　?。ǘ┙ㄖ锛捌涓綄僭O施設備的使用、維護、管理；

　?。ㄈ┳≌瑢?zhuān)項維修資金的繳存、使用；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)共有部分的使用與收益分配；

　?。ㄎ澹I(yè)主的權利與義務(wù)；

　?。┻`反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任。

　　臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　臨時(shí)管理規約的效力至業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)的管理規約生效時(shí)終止。

　　第五十六條 建設單位應當在商品房銷(xiāo)售方案中明示臨時(shí)管理規約的內容。物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約。

　　第五十七條 建設單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費。本條例施行前建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費，由建設單位承擔。

　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　?。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查，對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位或者相關(guān)行政管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助行政管理部門(mén)督促落實(shí)；

　?。ǘ┚凸灿迷O施設備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

　?。ㄈ┙⑽飿I(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；

　?。ㄋ模└鶕R時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序；

　?。ㄎ澹┡浜戏慨a(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鎮人民政府做好業(yè)主大會(huì )的成立工作。

　　第五十九條 建設單位應當在交付物業(yè)十五日前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公示，不得承接不符合交付使用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。

　　第六十條 建設單位應當在物業(yè)承接查驗二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域備案資料；

　?。ǘ┪飿I(yè)的報建、批準文件，竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ㄈ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區域內建筑物、場(chǎng)地、設施設備的產(chǎn)權清單；

　?。┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。

　　第六十一條 分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)可以根據開(kāi)發(fā)建設的進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體交接手續。

　　第六十二條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

　　物業(yè)買(mǎi)受人應當在建設單位交付物業(yè)后，按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間、標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費。已竣工但尚未交付買(mǎi)受人的，物業(yè)服務(wù)費由建設單位全額承擔。

　　物業(yè)通過(guò)竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦理完相關(guān)手續的，即為交付。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后一個(gè)月內無(wú)正當理由不辦理相關(guān)手續的，視為交付。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第六十三條 特區外物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)特區從事物業(yè)管理服務(wù)的，應當向市、區（縣）房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)自取得資質(zhì)證書(shū)之日起三個(gè)月內可以自愿加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。

　　第六十四條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì)證書(shū)的初審和三級資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照房產(chǎn)行政主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級，在資質(zhì)證書(shū)的有效期內從事相應的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目，從業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規定，取得相應的職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)證書(shū)的有效期為三年，需要延續有效期的，應當在有效期屆滿(mǎn)三十日前向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請；逾期未申請延續或者申請未獲批準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新申請取得資質(zhì)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定并設定一年的暫定期。

　　第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)被依法吊銷(xiāo)的，自吊銷(xiāo)之日起三年內，其法定代表人以及負有主要責任的經(jīng)理、項目經(jīng)理不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　第六十六條 物業(yè)管理應當實(shí)行信用信息管理制度。房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施管理和考核。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第六十七條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案管理制度，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的有關(guān)資料，報送房產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應當將物業(yè)管理檔案移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第六十八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員侵害業(yè)主合法權益的，應當督促其改正；情節嚴重的，應當給予警告、業(yè)內通報批評或者公開(kāi)譴責，并可向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出處理建議。

　　第六十九條 業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生后，應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內，向市、區（縣）房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)但業(yè)主委員會(huì )仍未成立的或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以繼續履行至新物業(yè)服務(wù)合同約定的提供物業(yè)服務(wù)之日止。

　　第七十條 物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提供以下物業(yè)服務(wù)：

　?。ㄒ唬┙ㄖ锕灿胁课坏木S護和管理；

　?。ǘ┕灿迷O施設備的日常運行、維護和管理；

　?。ㄈ┕灿胁课坏木G化養護管理、環(huán)境衛生的保潔和設施維修保養；

　?。ㄋ模┲刃蚓S護、安全防范、車(chē)輛停放管理等事項；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；

　?。┓?、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。

　　第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。

　　物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，并配合有關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦事處、鎮人民政府做好相關(guān)社區管理和社區服務(wù)。

　　第七十四條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。業(yè)主大會(huì )成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權車(chē)位、車(chē)庫）物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì )成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權車(chē)位、車(chē)庫）及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同房產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況等，制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì )公布。

　　實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

　　第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)等級標準以及收費項目、收費標準等在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì )可以聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金收支情況進(jìn)行審計。

　　第七十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行服務(wù)的，業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費及其他費用。未按時(shí)交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權催繳，要求限期交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定加收違約金。

　　業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等其他無(wú)正當理由拒付物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準。

　　第七十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位已服務(wù)到最終用戶(hù)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用并支付代收費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用，不得提高收費標準或者向業(yè)主收取手續費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無(wú)償服務(wù)。

　　第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間，按照國家相關(guān)規定購買(mǎi)物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，接受相關(guān)行政管理部門(mén)和業(yè)主監督。業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第八十條 業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定續聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，應當在合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置內公示，并書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動(dòng)延續至新的物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。

　　第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內，向業(yè)主委員會(huì )履行下列交接義務(wù)，退出物業(yè)管理區域：

　?。ㄒ唬┮平晃飿I(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　?。ǘ┮平槐緱l例第六十條規定的資料；

　?。ㄈ┮平晃飿I(yè)管理檔案、物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養記錄；

　?。ㄋ模┙Y清預收、代收的有關(guān)費用；

　?。ㄎ澹┓?、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區域期間，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　第八十二條 物業(yè)管理服務(wù)交接時(shí)，交接各方應當共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗，書(shū)面記錄查驗情況并簽訂確認書(shū)。

　　第八十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或者對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續或者拒不退出物業(yè)管理區域的，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )應當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮人民政府應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監管。

　　第八十四條 接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)管理項目移交后十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同連同街道辦事處、鎮人民政府確認的業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況報告書(shū)向房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第六章 物業(yè)使用及維護

　　第八十五條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構，改變房屋套型、將房屋進(jìn)行分割搭建；

　?。ǘ┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^(guān)、降低或者提高首層地面標高；

　?。ㄈ┻`法搭建建筑物、構筑物；

　?。ㄋ模┱加没蛘邠p壞共用配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)共用配套設施設備；

　?。ㄎ澹](méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房間，或者將衛生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房上方；

　?。┡欧庞卸?、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲；

　?。ㄆ撸﹣y設攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫(xiě)，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場(chǎng)地放置雜物；

　?。ò耍┓?、法規、規章 和管理規約禁止的其他行為。

　　第八十六條 業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)違反法律、法規和管理規約的行為，應當立即勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，及時(shí)報告相關(guān)行政管理部門(mén)，相關(guān)行政管理部門(mén)應當及時(shí)依法處理。

　　第八十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照城鄉規劃行政管理部門(mén)批準的用途使用物業(yè)的專(zhuān)有部分，不得將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。因特殊情況確需改變的，應當征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理規劃變更等手續。

　　第八十八條 物業(yè)的專(zhuān)有部分發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，業(yè)主或者責任人應當及時(shí)維修。緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當組織搶修或者采取應急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )，費用由相關(guān)責任人承擔。

　　第八十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設施，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定以及管理規約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，并對房屋裝飾裝修施工進(jìn)行現場(chǎng)監督。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行裝飾裝修影響相鄰業(yè)主正常生活的，相鄰業(yè)主有權要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )協(xié)調處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )應當自接到請求后二十四小時(shí)內協(xié)調處理。

　　第九十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定和裝修保證金標準收取保證金，主要用于因裝飾裝修活動(dòng)對物業(yè)共用部位及毗鄰房屋造成損壞進(jìn)行賠償的保證。裝修保證金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理，不得挪用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自業(yè)主、物業(yè)使用人告知裝飾裝修活動(dòng)結束之日起二日內進(jìn)行查驗，未造成損壞的，自查驗合格之日起三日內退還裝修保證金。對物業(yè)共用部位及毗鄰房屋造成損壞的，應當出具整改通知書(shū)，并自整改查驗合格之日起五日內退還裝修保證金。

　　第九十一條 任何單位和個(gè)人不得擅自占有、使用、處分物業(yè)的共用部位和共用設施設備。

　　建設單位應當與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定物業(yè)的共用部位和共用設施設備。

　　第九十二條 利用物業(yè)共用部位和共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業(yè)主大會(huì )或者相關(guān)業(yè)主共同決定。

　　利用物業(yè)共用部位和共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益，扣除管理成本支出后的部分歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì )應當定期公布收益的收支情況。

　　第九十三條 物業(yè)的配套車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。

　　第九十四條 建設單位應當與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定車(chē)位、車(chē)庫的出售、附贈或者出租方式、租售價(jià)格、租售時(shí)間、租售期限等內容。物業(yè)買(mǎi)受人未按約定期限承租、購買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫，或者與建設單位約定不需要承租或者購買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫的，視為物業(yè)買(mǎi)受人對車(chē)位、車(chē)庫的需求已滿(mǎn)足。

　　第九十五條 建設單位不得將物業(yè)配套的車(chē)位、車(chē)庫出售給業(yè)主以外的其他人。

　　物業(yè)的配套車(chē)位、車(chē)庫出售時(shí)，車(chē)位、車(chē)庫的數量等于或者少于物業(yè)管理區域內房屋套數的，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)（含受附贈）一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫。

　　建設單位尚未出售并空置的車(chē)位、車(chē)庫，可以向業(yè)主出售，但業(yè)主要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。建設單位在租售車(chē)位、車(chē)庫一個(gè)月前，應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置內公示擬租售車(chē)位、車(chē)庫的數量、租售價(jià)格及買(mǎi)受人、承租人條件等，公示期不少于三十日。

　　第九十六條 車(chē)位、車(chē)庫租售、附贈給業(yè)主后尚有空余的，建設單位應當首先將其出租給物業(yè)使用人；滿(mǎn)足業(yè)主和物業(yè)使用人需求后仍有空余的，建設單位可將其作臨時(shí)停車(chē)使用，也可出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，但每次租賃的期限不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第九十七條 物業(yè)的配套車(chē)位、車(chē)庫尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。

　　占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì )同意。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費。

　　車(chē)位場(chǎng)地使用費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監督。車(chē)位場(chǎng)地使用費扣除物業(yè)管理成本后屬于全體業(yè)主共有，主要用于養護維修小區道路和停車(chē)設施、改善共用設施設備、業(yè)主委員會(huì )運作等事項。

　　第九十八條 進(jìn)入住宅小區的機動(dòng)車(chē)輛應當在依法設置或者劃定的車(chē)位、車(chē)庫內按序停放，不得阻礙物業(yè)管理區域內的交通道路或者將車(chē)輛停放在小區消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對進(jìn)入住宅小區的車(chē)輛的管理，發(fā)現有違反前款規定情形的，應當及時(shí)勸阻、制止。勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告公安等有關(guān)部門(mén)，公安等有關(guān)部門(mén)應當及時(shí)予以處理。

　　大型車(chē)輛和載有危險化學(xué)品的車(chē)輛不得進(jìn)入住宅小區。

　　第九十九條 住宅、住宅小區內的非住宅、住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照規定在辦理房屋入住手續前交存住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金的繳存、使用、管理、監督按照國家、省和市有關(guān)規定執行。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)每年至少一次公布住宅專(zhuān)項維修資金的繳存情況，接受業(yè)主的監督。

　　業(yè)主委員會(huì )或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次住宅專(zhuān)項維修資金的支出情況，接受業(yè)主的監督。