轉發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、
建設部、財政部、國土資源部、人民銀行
處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知



各市人民政府，省府直屬有關(guān)單位：

　　現將《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源

部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知》?。▏k發(fā)〔１９９９〕

６２號）轉發(fā)給你們，經(jīng)省人民政府同意，提出如下意見(jiàn)，請一并貫徹執行。

　　一、各市特別是積壓房地產(chǎn)較多的廣州、深圳、汕頭、江門(mén)、佛山、珠海等

市人民政府，要根據國務(wù)院辦公廳《通知》要求，參照海南省《處置海南省積壓

房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》的做法，結合本地實(shí)際情況，由市政府領(lǐng)導負責，組成專(zhuān)門(mén)處

置小組，制定切實(shí)可行的處置方案，并認真組織實(shí)施，力爭在２０００年底前積

壓房地產(chǎn)數量有較大幅度的下降。

　　二、對房地產(chǎn)閑置土地，各地要采取切實(shí)可行的措施，確保在３年內完成消

化任務(wù)，未按時(shí)完成消化任務(wù)的市、縣，不得審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。對已批

出且閑置滿(mǎn)２年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，要加大依法收回的力度。依法收回的土地適

宜于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地年度計劃，并通過(guò)公開(kāi)招標或拍賣(mài)的

方式出讓。

　　三、嚴格審批和控制新的商品房項目。各級計劃、建設部門(mén)要根據當地房地

產(chǎn)積壓數量和近３年的平均銷(xiāo)售量，確定每年商品房建設計劃，主要是普通商品

住宅項目。對積壓嚴重的寫(xiě)字樓、別墅性質(zhì)的高檔住宅等高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，

應停止再上新的項目。目前積壓商品住宅面積仍超過(guò)近３年累計該企業(yè)竣工商品

住宅面積２０％的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應根據省政府《關(guān)于發(fā)展居民住宅的通知》（粵府

［１９９８］７６號），停止審批其新的開(kāi)發(fā)項目。

　　四、運用稅收、價(jià)格政策促進(jìn)積壓商品房的處置工作。對于１９９８年６月

３０日前建成尚未售出的普通商品住房，凡按要求實(shí)行限價(jià)并在１９９９年８月

１日至２０００年１２月３１日期間銷(xiāo)售的，按財政部、國家稅務(wù)總局財稅字［

１９９９］２１０號文的規定，給予免征營(yíng)業(yè)稅、契稅的政策優(yōu)惠。凡按有關(guān)規

定降價(jià)處置積壓商品房的,免收銷(xiāo)售環(huán)節各種行政事業(yè)性收費(證照工本費除外),

中介、經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費優(yōu)惠收??；積壓商品房改為經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售的，收費均按

經(jīng)濟適用住房的收費政策執行。具體規定，由省地稅、財政和物價(jià)部門(mén)分別會(huì )省

建委等有關(guān)部門(mén)制定。

　　五、國有商業(yè)銀行要按本《通知》要求，做好依法追索企業(yè)拖欠房地產(chǎn)貸款

工作。各市、省直各部門(mén)要對投入海南房地產(chǎn)的情況，特別是對空置房、在建房、

停緩建房以及閑置用地，進(jìn)行一次全面清查，按照《通知》精神盡快予以處理，

并及時(shí)歸還銀行貸款。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　廣東省人民政府辦公廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十月十四日






國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、
建設部、財政部、國土資源部、人民銀行
處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知

國辦發(fā)〔１９９９〕６２號



各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構：

　　海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積

壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)方案》）已經(jīng)國務(wù)院同意，現印發(fā)給你們，

請貫徹執行。

　　一、海南省人民政府要認真總結經(jīng)驗，切實(shí)加強對處置積壓房地產(chǎn)工作的組

織領(lǐng)導，按照《試點(diǎn)方案》，全面清理、加快處置積壓房地產(chǎn)，減少金融資產(chǎn)損

失，切實(shí)改善經(jīng)濟環(huán)境。

　　二、其他省、自治區、直轄市人民政府要提高對處置積壓房地產(chǎn)工作重要性

和緊迫性的認識，結合本地區實(shí)際，制定切實(shí)可行的處置積壓房地產(chǎn)計劃，全面

清理本地區積壓房地產(chǎn)，力爭在較短時(shí)期內使積壓房地產(chǎn)數量有較大幅度的下降。

　　各地人民政府要認真清理各種不合理收費，理順住宅成本構成，切實(shí)降低住

宅價(jià)格。各地可將積壓商品住宅轉為經(jīng)濟適用住房、廉租住房和政策性安置住房，

并執行相應的政策；也可比照經(jīng)濟適用住房的價(jià)格實(shí)行限價(jià)銷(xiāo)售。凡按要求實(shí)行

限價(jià)銷(xiāo)售的積壓商品住宅，在２０００年１２月３１日前，免征銷(xiāo)售環(huán)節所涉及

的營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政、事業(yè)性收費。對降價(jià)銷(xiāo)售積壓商品住宅還

貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。

　　積壓房地產(chǎn)數量大的城市，要嚴格控制土地供應和新建房地產(chǎn)項目，避免形

成新的積壓。

　　三、各國有獨資商業(yè)銀行要對全國房地產(chǎn)貸款進(jìn)行全面清理，制定相應的貸

款回收計劃，通過(guò)采取追索債務(wù)，拍賣(mài)抵債房地產(chǎn)等措施，加快回收信貸資金，

盤(pán)活金融資產(chǎn)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量。

　　四、建設部、財政部、國土資源部、　人民銀行等部門(mén)在加強對海南省實(shí)施

《試點(diǎn)方案》進(jìn)行指導、監督和檢查的同時(shí)，要及時(shí)總結經(jīng)驗，指導做好全國積

壓房地產(chǎn)的處置工作。

　　五、《試點(diǎn)方案》中關(guān)于中央財政給予海南省專(zhuān)項補助和“換地權益書(shū)”及

土地有償使用費繳交等政策措施，僅適用于海南省。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國國務(wù)院辦公廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 一九九九年七月十四日








處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案

海南省人民政府　建設部　財政部



國土資源部　人民銀行



（一九九九年六月二十四日）



　　為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤(pán)活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟運行環(huán)境，制定

本方案。



　　一、基本原則

　　處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則是：從宏觀(guān)經(jīng)濟全局出發(fā)，盡量減少?lài)?
資產(chǎn)損失；堅持依法辦事，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟規律，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善金融資產(chǎn)

質(zhì)量；運用經(jīng)濟手段和行政手段，根據市場(chǎng)需求，控制房地產(chǎn)增量，刺激有效需

求，消化存量；面對現實(shí)，化解歷史遺留問(wèn)題，實(shí)事求是地處理債權、債務(wù)關(guān)系；

總體部署，分工協(xié)作，先易后難，逐步推進(jìn)。



　　二、方法步驟

　?。ㄒ唬┳匪鱾鶆?wù)，明確產(chǎn)權。

　?。保畟鶆?wù)由債權人追索。債務(wù)糾紛原則上通過(guò)仲裁或者司法程序解決，政府

有關(guān)部門(mén)予以協(xié)助。

　　各國有獨資商業(yè)銀行依法追索企業(yè)拖欠的房地產(chǎn)貸款，企業(yè)可以用積壓房地

產(chǎn)（按現值）和其他資產(chǎn)抵債。對資不抵債的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法申請破產(chǎn)清償。

對拖欠房地產(chǎn)貸款的其他企業(yè)，其房地產(chǎn)不足以還貸的，區別情況予以處理，有

的結合產(chǎn)業(yè)結構調整申請破產(chǎn)清償；有的由欠債企業(yè)制定可行的還款計劃，重新

設立抵押權。

　?。玻鞔_積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權屬關(guān)系。

　　按照法律、法規的規定，由行政機關(guān)發(fā)布公告，要求未辦理有關(guān)登記手續的

房產(chǎn)所有者和土地使用者在規定期限內依法辦理有關(guān)登記手續；在規定期限內未

辦理產(chǎn)權登記手續的房產(chǎn)，由當地房產(chǎn)行政管理部門(mén)依法代管；在規定期限內未

辦理土地使用權登記手續的在建項目及土地，按有關(guān)法律、法規處理。對房屋產(chǎn)

權和土地使用權有異議的，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；

對人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對有債權申請的，通過(guò)司法程

序解決。

　?。ǘ┘刑幹媒鹑谫Y產(chǎn)。

　?。保畼I(yè)務(wù)剝離。各國有獨資商業(yè)銀行（包括其在全國各地設立的分支機構）

將１９９８年１２月３１日前在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資房地產(chǎn)所形

成的不良資產(chǎn)與其正常信貸業(yè)務(wù)資金剝離，分別設帳，單獨管理。資產(chǎn)管理的具

體辦法由各國有獨資商業(yè)銀行制定，報人民銀行總行批準后執行。

　?。玻畵p失處理。各國有獨資商業(yè)銀行以自辦企業(yè)和其他形式直接投資于海南

省房地產(chǎn)的，其損失計入損益，由各國有獨資商業(yè)銀行按國家有關(guān)規定處理。貸

款呆壞帳損失，從１９９９年起按財政部規定的程序逐年予以核銷(xiāo)。

　　各國有獨資商業(yè)銀行在追索債務(wù)過(guò)程中回收的房地產(chǎn)，由資產(chǎn)管理機構管理，

暫按清償的市場(chǎng)價(jià)格記帳，逐年處理，處理過(guò)程中的損失計入銀行損益，按國家

有關(guān)規定處理。

　?。ㄈ┓诸?lèi)處置積壓房地產(chǎn)。

　?。保e壓商品房的處置。確權后屬?lài)歇氋Y商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普

通住宅，經(jīng)評估后按經(jīng)濟適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷(xiāo)售；其他積

壓商品房，采取積極措施促銷(xiāo)。

　?。玻e置土地的處置。按照法律、法規規定應無(wú)償收回的閑置土地，要依法

收回。但如果項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，用地符合土地利用規劃和城市規劃，占地

企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續投資的，在依法辦理有關(guān)用地手續后，可允許其

在規定期限內繼續投資開(kāi)發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權益書(shū)”，

收回土地使用權。

　　“換地權益書(shū)”由國土資源部統一制定，由海南省各市、縣人民政府報省人

民政府核準后按土地現值向土地使用權持有者簽發(fā)，不與原來(lái)的地塊相聯(lián)系。對

未交足土地出讓全部費用的，按實(shí)際交付金額核發(fā)“換地權益書(shū)”。

　　對經(jīng)司法程序判作為抵債物清償給各國有獨資商業(yè)銀行的閑置土地，由各國

有獨資商業(yè)銀行向當地市、縣人民政府換取等值的“換地權益書(shū)”。

　　“換地權益書(shū)”的價(jià)值隨地價(jià)變動(dòng)而變動(dòng)，可換名轉讓?zhuān)捎糜阢y行抵押和

償債，可在政府出讓土地時(shí)在全省范圍內換回等值的土地?！皳Q地權益書(shū)”未全

部收回前，政府在出讓土地時(shí)，原則上只收回“換地權益書(shū)”。

　　國土資源部對“換地權益書(shū)”的簽發(fā)和回收進(jìn)行備案管理?！皳Q地權益書(shū)”

具體管理辦法由海南省人民政府根據上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行

同意后，按程序提請省人大常委會(huì )審議。

　?。常＞徑üこ痰奶幹?。經(jīng)追債、確權后，根據產(chǎn)權人的意愿分別按積壓商

品房或閑置土地辦法處理。土地使用權所有者可根據土地利用規劃和城市規劃及

市場(chǎng)需求，重新提出用地申請，在辦理有關(guān)手續后繼續開(kāi)發(fā)建設；也可交回用地，

申請核發(fā)“換地權益書(shū)”。



　　三、政策措施

　?。ㄒ唬┖Ｄ鲜〉恼叽胧?。

　?。保罨恋厥褂弥贫雀母?，嚴格控制土地供應和新開(kāi)房地產(chǎn)項目。對收回

的土地，統一規劃，統一管理，合理利用。

　?。玻畬Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和中介服務(wù)機構進(jìn)行清理、整頓，淘

汰一批劣質(zhì)企業(yè)和中介機構，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　?。常畬D為經(jīng)濟適用住房項目的產(chǎn)權所有者返還土地出讓金。

　?。矗畬φJ定為積壓房地產(chǎn)的項目，在處置過(guò)程中除工本費以外，免征各種行

政、事業(yè)性收費。普通住宅按經(jīng)濟適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷(xiāo)售，

可按有關(guān)規定減免有關(guān)稅費。

　?。担M(jìn)一步深化城鎮住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開(kāi)放已購公

有住房及經(jīng)濟適用住房上市出售的交易市場(chǎng)。

　?。叮畬υ诤Ｄ鲜≠徺I(mǎi)積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，

給予優(yōu)惠待遇。

　?。罚訌姵鞘幸巹澒芾?，加大城市基礎設施建設和舊城改造力度，完善住宅

小區配套設施，改善居住環(huán)境。

　?。福陶埜骷壢嗣穹ㄔ杭哟蠓康禺a(chǎn)案件的審理、執行力度，并區別情況減、

免、緩交訴訟費。

　?。ǘ﹪医o予的政策支持。

　?。保醒胴斦o予４億元專(zhuān)項補助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟適用房政

策銷(xiāo)售后的土地出讓金。具體辦法由財政部另行制定。

　?。玻畤鴦?wù)院有關(guān)部門(mén)以及國有獨資商業(yè)銀行對?？?、三亞、瓊山等城市改善

基礎設施、進(jìn)行舊城改造和完善小區配套等，在資金方面給予支持。

　?。常谡┑貢r(shí)，相應收回等值“換地權益書(shū)”的，免交應上繳中央財政

的土地有償使用費；收取土地出讓金等土地有償使用費的，應依法向中央財政上

繳，具體辦法由財政部商海南省、國土資源部制定。

　?。矗试S全國各地有能力的單位購買(mǎi)海南省積壓的房地產(chǎn)。鼓勵有條件的科

研院所和高等院校購買(mǎi)海南省積壓商品房，或對基本完工的停緩建項目進(jìn)行改造

后，在海南省設立分支機構或作為有突出貢獻的科研、教學(xué)人員的度假療養、學(xué)

術(shù)研究基地。

　?。担嗣胥y行對單位、個(gè)人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長(cháng)貸款期

限、貸款與保險相結合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。



　　四、實(shí)施計劃

　?。ㄒ唬┳穫?、確權工作在１９９９年１２月３１日前完成。

　?。ǘ保梗梗鼓曛攸c(diǎn)處置、銷(xiāo)售積壓普通住宅。

　?。ㄈ玻埃埃澳辏对拢常叭涨白龊脤?shí)行“換地權益書(shū)”的各項準備工作，

并在有關(guān)市、縣先行運作。

　?。ㄋ模模玻埃埃澳辏痹拢比掌?，各國有獨資商業(yè)銀行分別設立的資產(chǎn)管理

機構對剝離出的在海南省的不良房地產(chǎn)進(jìn)行處置。