為破解個(gè)別舊改項目業(yè)主“漫天要價(jià)”或不簽約導致項目“難產(chǎn)”，深圳將在全國率先對城市更新立法，不僅擬定法定最低補償標準，還擬規定當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規定的，市、區政府可以對個(gè)別未簽約業(yè)主的房屋實(shí)施征收。7月21日，備受坊間關(guān)注的《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》）首次公開(kāi)征求社會(huì )意見(jiàn)。

　　原地產(chǎn)權置換最低按套內面積1∶1補償

　　由于較早出現土地供應緊張問(wèn)題，深圳是全國率先提出“城市更新”概念的城市，自2004年起已陸續出臺多個(gè)規章及配套政策等，在全省乃至全國均產(chǎn)生了較大影響。但隨著(zhù)城市更新的深入推進(jìn)，僅依靠現有政策規定難以全盤(pán)破解深層障礙，因而將城市更新立法列入計劃。

　　為合理引導市場(chǎng)預期，《征求意見(jiàn)稿》擬規定城市更新搬遷安置補償采用產(chǎn)權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業(yè)權利人自愿選擇，但首次明確了法定最低補償標準：

　　舊住宅區合法建筑采用原地產(chǎn)權置換的，按照套內面積不少于1∶1的比例進(jìn)行補償；產(chǎn)權置換面積因誤差導致不足的，由市場(chǎng)主體按照該項目商品房備案銷(xiāo)售價(jià)賠償；超出面積誤差在3%以?xún)鹊?，物業(yè)權利人可以不再支付超面積部分的房?jì)r(jià)。采用異地產(chǎn)權置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算。采用貨幣補償的，貨幣補償標準按照深圳房屋征收相關(guān)規定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權置換的，則按照套內面積1∶1或者建筑面積1∶1.2的比例進(jìn)行補償。

　　而歷史違建以及舊工業(yè)區、舊商業(yè)辦公區合法建筑的搬遷補償標準按照深圳房屋征收相關(guān)規定確定；對于房屋征收沒(méi)有規定的其他情形，搬遷補償標準由市場(chǎng)主體與權利主體自行協(xié)商確定。

　　個(gè)別未簽約房屋或被政府個(gè)別征收

　　由于實(shí)踐中，無(wú)論是政府組織還是市場(chǎng)化的城市更新，都難以完全避免個(gè)別物業(yè)權利人不愿意與市場(chǎng)主體簽訂搬遷安置協(xié)議的問(wèn)題。經(jīng)反復研究論證，《征求意見(jiàn)稿》提出了“個(gè)別征收+行政訴訟”的處置方案，即當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。

　　深圳市人大常委會(huì )法工委解釋稱(chēng)，城市更新改造是城市規劃實(shí)施的組成部分，改造的目的主要是消除有關(guān)安全隱患或者進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化片區以及周邊單位、居民的生產(chǎn)生活環(huán)境。同時(shí)，深圳的城市更新方案均有配建學(xué)校、醫院、人才保障房和產(chǎn)業(yè)保障房等，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規定精神。

　　“如果一個(gè)小區95%的人同意城市更新，就已經(jīng)構成公共利益，剩下5%的人始終不簽實(shí)際上阻礙了公共利益，因此實(shí)施征收是與基礎法理契合的?！北本┑潞悖ㄉ钲冢┞蓭熓聞?wù)所律師賴(lài)軼峰說(shuō)。

　　同時(shí)，為了進(jìn)一步約束政府的征收行為，避免過(guò)大的自由裁量空間，《征求意見(jiàn)稿》擬明確，政府實(shí)施個(gè)別征收的，按套內面積1：1置換或進(jìn)行貨幣補償確定征收標準。物業(yè)權利人對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

　　開(kāi)發(fā)商擅自進(jìn)小區征集舊改意愿 最高罰300萬(wàn)元

　　為避免出現開(kāi)發(fā)商為討好業(yè)主，無(wú)序競爭，甚至與業(yè)委會(huì )產(chǎn)生利益勾聯(lián)的亂象，《征求意見(jiàn)稿》提出，重點(diǎn)城市更新單元計劃由區城市更新部門(mén)申報，舊住宅區由轄區街道辦事處負責申報。

　　街道辦事處將組織開(kāi)展現狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等，其他單位和個(gè)人擅自在舊住宅區做這些城市更新單元計劃申報前期工作，將被責令限期改正；逾期不改正的，處200萬(wàn)元以上300萬(wàn)元以下罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。

　　而合法舊住宅區城市更新項目獲批后，可以采用業(yè)主票決等公開(kāi)、公平方式確定市場(chǎng)主體。選定的市場(chǎng)主體必須符合國家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規定，與城市更新規模、項目定位相適應，并具有良好的社會(huì )信用。

　　此外，《征求意見(jiàn)稿》特別強調，有關(guān)單位和個(gè)人在開(kāi)展城市更新中，有欺詐、脅迫、侵害個(gè)人隱私、偽造或者變造文件、傳播虛假信息等行為的，禁止五年內參與城市更新活動(dòng)，并納入誠信檔案管理，涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。